Od lat te same nieruchomości szpecą Olsztyn, a mieszkańcy zastanawiają się, dlaczego nikt ich nie wyremontuje. W dyskusjach regularnie powraca sugestia: „niech kupi to deweloper”. Prezes Arbet Investment Group, Andrzej Bogusz, w rozmowie z olsztyn.com.pl tłumaczy, dlaczego takie budynki często są po prostu nieopłacalne i dlaczego rynek omija je szerokim łukiem.
Willa ze strażnikiem. Zabytek, który odstrasza inwestorów
Jedną z najsłynniejszych „straszących” nieruchomości w Olsztynie jest Willa ze strażnikiem przy ul. Mickiewicza 27. Kamienica powstała na początku XX wieku. Niegdyś była w niej poczta, później filia miejskiej biblioteki. Przez lata była symbolem luksusu. Niestety obiekt od lat popada w ruinę.
Nie tak dawno mieściły się tam nawet biura poselskie. Swego czasu mieszkańcy budynku zmagali się z plagą szczurów, a kamienica stała się przedmiotem politycznej gry, gdy w miejscu, gdzie swoje biura mieli politycy Platformy Obywatelskiej, zawieszono baner z hasłem „Tu urzędują szczury”. W akcję walki ze szczurami był zaangażowany Michał Wypij (który później w wyborach parlamentarnych kandydował z list Koalicji Obywatelskiej).
W rozmowie z olsztyn.com.pl padło pytanie, dlaczego deweloperzy nie interesują się obiektami, takimi jak kamienica przy zbiegu ul. Mickiewicza i Kościuszki. Andrzej Bogusz od razu zwrócił uwagę, że błędne jest samo założenie, iż to właśnie deweloper ma być ratunkiem dla każdego niszczejącego budynku. „Nie wiem, dlaczego pan, też zadając mi to pytanie, podkreślając rolę w tym dewelopera, bo dlaczego to tylko deweloper? Raczej inwestor, czyli ktokolwiek, kto by chciał wydać na to pieniądze.” – mówił w rozmowie z olsztyn.com.pl.
Podkreślił, że gdyby ta kamienica naprawdę była atrakcyjna inwestycyjnie, już dawno znalazłyby nabywcę. „Sam pan na to pytanie odpowiedział o atrakcyjność tych kamienic. Jakby były atrakcyjne, to już by były adoptowane na jakieś cele, czy to mieszkalne, czy poza mieszkaniowe.” – wyjaśniał Bogusz.
Według dewelopera największy problem stanowią tu przepisy konserwatorskie i bardzo niska stopa zwrotu. Prezes przyznał, że kamienice, które podlegają pod nadzór konserwatora zabytków, są bardzo uciążliwe w remontach, modernizacjach i naprawach.
Dla dewelopera to bardzo duży wysiłek. „Pewnie stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału będą bardzo nikłe.” – mówił prezes Arbetu w rozmowie z olsztyn.com.pl.
Kamienica przy Mickiewicza 27 ponownie wystawiona na sprzedaż
Prezydent Olsztyna ogłosił jednak przetarg na sprzedaż nieruchomości przy Mickiewicza. Cena wywoławcza wynosi 4,5 mln zł, z czego 4 mln stanowi wartość samego budynku, a 500 tys. zł grunt. Konserwator wyraził zgodę na jego sprzedaż, ale jednocześnie nałożył obowiązek przeprowadzenia pełnej, kosztownej renowacji pod jego nadzorem.
W ogłoszeniu stan budynku określono jako zły – konieczny jest remont kapitalny obejmujący wymianę wszystkich instalacji, elementów wykończeniowych i naprawę znacznej części konstrukcji. Miasto wymaga też, by nowy właściciel w ciągu ośmiu lat zakończył adaptację budynku do nowej funkcji, pod rygorem kary umownej w wysokości 2 mln zł, zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości. Choć przetarg przewiduje 30-procentową obniżkę ceny dla zwycięzcy, liczba obciążeń i obowiązków związanych z konieczną renowacją dobrze pokazuje, dlaczego dla większości inwestorów kamienica w praktyce pozostaje projektem skrajnie ryzykownym i mało opłacalnym.
Dworzec PKS. 13 lat w rękach inwestora – i wciąż bez zmian
Podobny problem – choć w znacznie większej skali – dotyczy terenu dawnego dworca PKS. Obiekt od około trzynastu lat znajduje się w rękach prywatnego inwestora i mimo to wciąż stoi pusty. Prezes Bogusz nie zamierzał oceniać działań innej firmy, jednak przyznał, że za tą nieruchomością, są ludzie, którzy „wiedzą jak na tych nieruchomościach zarabia się pieniądze”. Dodał, że skoro do tej pory nie zarobili, to jakiś diabeł tkwi w szczegółach.
Te „szczegóły” od lat są tematem publicznej debaty, bo inwestor – firma Retail Provider – planował w tym miejscu nie tylko wieżowiec, ale również ogromny, wielofunkcyjny kompleks pod nazwą „Synergia”. W przedstawionej koncepcji znalazła się część biurowa, medyczna, gastronomiczna i hotelowa, przestrzenie rozrywkowe, pasaż handlowo-usługowy, nowy plac miejski, fontanna, miejsca rekreacji, a także około 1200 miejsc parkingowych. Projekt zakładał także stworzenie kładki pieszej prowadzącej bezpośrednio nad peronami w kierunku Zatorza oraz przebudowę układu wejść do dworca kolejowego, tak aby oba obiekty funkcjonowały jako spójne centrum komunikacyjne. Całość miała być, jak mówił prezes Retail Provider Rafał Twarowski, „piękną nową ikoną architektoniczną, która może stać się bramą do miasta Olsztyna”.
Ambitne plany zakończyły się jednak poważnym konfliktem pomiędzy inwestorem a instytucjami publicznymi, w tym PKP i wojewodą. Spór stał się na tyle ostry, że na wieżowcu przy dworcu zawisł ogromny baner z hasłem: „Dworzec PKS zamknięty w wyniku działań PKP i wojewody”. Była to publiczna odpowiedź właściciela terenu, który obwiniał instytucje państwowe o zablokowanie realizacji projektu. Ostatecznie „Synergia” nigdy nie wyszła poza etap wizualizacji, a teren przy dworcu – mimo swojej kluczowej lokalizacji – pozostaje niezagospodarowany, stając się jednym z najbardziej widocznych przykładów niewykorzystanego potencjału w Olsztynie.
Dlaczego nie każda nieruchomość jest atrakcyjna?
Prezes Arbetu wprost pokazuje, że to, co dla mieszkańca wydaje się „super lokalizacją”, dla inwestora może być problematyczne. Przeszkodą mogą być koszty, konserwator, układ działek, stan techniczny budynku, brak możliwości osiągnięcia zysku, a także konieczność wieloletniego blokowania kapitału. W efekcie tego typu nieruchomości – choć stoją w centrum Olsztyna – często są dla rynku całkowicie nieatrakcyjne.
Ludzie swoje, ekonomia swoje
Okazuje się, że teza o tym, że skoro ruina stoi w centrum, to „wystarczy, by deweloper to kupił” nie zawsze jest trafna. Znany olsztyński deweloper podkreśla, że rynek działa według bardzo prostych zasad. Jeśli budynek jest opłacalny – inwestorzy walczą o niego. Jeśli stoi pusty latami – oznacza to, że koszt napraw i ryzyko są większe niż szansa na jakikolwiek sensowny zysk. Dlatego część „straszących” adresów w Olsztynie prawdopodobnie jeszcze długo pozostanie bez zmian.
źródło: olsztyn.com.pl/UM Olsztyn