– Nie potrafię sobie wyobrazić, że ktoś obcy zamieszka w domu, w którym dorastaliśmy. Mój brat mówi, że liczą się pieniądze i chce sprzedaży. Dla mnie to ostatnia rzecz, jaka mi po rodzicach została – mówi pani Ewa z gminy Jeziorany, która po poradę w tej sprawie zgłosiła się do kancelarii mec. Lecha Obary. Po śmierci rodziców rodzeństwo miało podzielić spadek. Zamiast porozumienia pojawiły się pretensje, wzajemne oskarżenia i pytanie, kto ostatecznie zdecyduje o losie rodzinnego domu. Czy jeden spadkobierca może zmusić drugiego do sprzedaży nieruchomości?
„Nie sprzedam domu, w którym spędziłam całe dzieciństwo”
Pani Ewa pamięta zapach ciasta pieczonego przez matkę, skrzypiące schody i duży stół, przy którym rodzina spotykała się podczas świąt. Po śmierci rodziców dom stał się dla niej czymś więcej niż nieruchomością. Był miejscem pełnym wspomnień, do którego wracała, gdy chciała poczuć bliskość najbliższych.
Jej brat patrzył na sprawę zupełnie inaczej. Dom wymagał remontu, ogród zarastał, a utrzymanie nieruchomości kosztowało coraz więcej. Mężczyzna uważał, że najlepszym rozwiązaniem będzie sprzedaż i podział uzyskanych pieniędzy.
– Brat powtarza, że nie ma sensu utrzymywać pustego domu. Mówi, że chce zamknąć ten rozdział i mieć pieniądze na własne życie. Ja rozumiem, że nieruchomość kosztuje, ale nie chcę, żeby zniknęło miejsce, do którego zawsze mogliśmy wrócić – opowiada Pani Ewa.
Początkowo rodzeństwo próbowało rozmawiać. Pani Ewa proponowała, że będzie częściej zajmować się domem i pokryje część wydatków. Brat oczekiwał jednak konkretnego rozwiązania i nie chciał bezterminowo czekać na zmianę jej decyzji. Z czasem każda rozmowa kończyła się kłótnią. Pojawiły się pretensje o to, kto częściej odwiedzał rodziców, kto pomagał im w ostatnich latach życia i komu należy się większa część rodzinnego majątku. W końcu Pani Ewa zaczęła obawiać się, że sprawa trafi do sądu. Nie wiedziała, czy brat może sam sprzedać dom, czy potrzebuje jej zgody i czy istnieje sposób, aby zachować nieruchomość w rodzinie.
Czy brat może zmusić siostrę do sprzedaży domu?
W takich sytuacjach emocje często przesłaniają najważniejszą kwestię. Prawo do spadku nie oznacza, że jeden spadkobierca może dowolnie rozporządzać całą odziedziczoną nieruchomością.
Jeśli dom odziedziczyło kilkoro dzieci, a spadek nie został jeszcze podzielony, sytuację regulują przepisy dotyczące wspólności majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego odpowiednie zastosowanie mają przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Po dziale spadku rodzeństwo może natomiast stać się współwłaścicielami domu w określonych udziałach.
To istotna różnica. Udział w nieruchomości nie oznacza prawa do dowolnego dysponowania całym budynkiem. Brat pani Ewy nie może po prostu sprzedać całego domu bez wymaganej podstawy prawnej i zgód. Nie oznacza to jednak, że siostra może bezterminowo zablokować rozwiązanie problemu.
Art. 210 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności. Jeśli rodzeństwo nie potrafi się porozumieć, jeden ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu. Wówczas to sąd rozstrzygnie, w jaki sposób zakończyć wspólne posiadanie nieruchomości, uwzględniając przepisy i okoliczności sprawy. Podstawę prawną stanowią art. 1035 i 1037 oraz art. 210–212 Kodeksu cywilnego.
Trzy możliwe rozwiązania. Nie zawsze trzeba sprzedawać dom
Wbrew obawom pani Ewy spór o odziedziczoną nieruchomość nie musi automatycznie kończyć się jej sprzedażą. Istnieje kilka sposobów na rozwiązanie takiej sytuacji.
1. Jeden spadkobierca przejmuje dom i spłaca pozostałych
Jeśli Ewa chce zachować nieruchomość, może porozumieć się z bratem w sprawie przejęcia domu i spłaty jego udziału. Kluczowe będą wartość nieruchomości, wysokość udziałów i realne możliwości finansowe stron. W postępowaniu sądowym nieruchomość, której nie da się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd bierze pod uwagę okoliczności sprawy, a nie wyłącznie to, kto głośniej domaga się sprzedaży.
2. Rodzeństwo uzgadnia zasady korzystania z nieruchomości
Nie zawsze konieczne jest natychmiastowe rozstrzygnięcie, kto zostanie właścicielem domu. Czasami możliwe jest ustalenie zasad korzystania z nieruchomości, podziału kosztów utrzymania czy sposobu wynajmu. Takie rozwiązanie wymaga jednak współpracy. Jeśli jedna osoba chce mieszkać w domu, a druga oczekuje dochodu z nieruchomości, trzeba wypracować warunki, które będą możliwe do zaakceptowania przez obie strony.
3. Sąd zarządza sprzedaż nieruchomości
Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, a domu nie da się sensownie podzielić ani przyznać jednej osobie ze spłatą pozostałych, sąd może zarządzić jego sprzedaż w trybie przewidzianym przez przepisy postępowania cywilnego. Uzyskana kwota jest następnie rozliczana między współwłaścicieli stosownie do przysługujących im praw.
To rozwiązanie może być szczególnie bolesne dla osoby, która jest silnie związana z rodzinnym domem. Sam sentyment nie daje jednak bezwzględnego prawa do utrzymywania współwłasności wbrew woli pozostałych.
– Spory o odziedziczone nieruchomości są szczególnie trudne, ponieważ łączą kwestie majątkowe z wieloletnimi emocjami i rodzinną historią. Dla jednej osoby dom może być przede wszystkim składnikiem majątku, który trzeba spieniężyć. Dla drugiej jest miejscem związanym z rodzicami, dzieciństwem i poczuciem bezpieczeństwa. Prawo musi jednak uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli – mówi mec. Lech Obara, pełnomocnik Pani Ewy.
Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, na jakim etapie znajduje się sprawa spadkowa. Znaczenie ma to, czy spadkobiercy uzyskali już formalne potwierdzenie praw do spadku, czy dokonali działu spadku i jakie udziały przysługują poszczególnym osobom.
– Zanim sprawa trafi do sądu, warto sprawdzić, czy możliwe jest porozumienie. Niekiedy rozwiązaniem będzie spłata jednego ze spadkobierców, innym razem uzgodnienie sposobu korzystania z nieruchomości albo jej sprzedaży na warunkach zaakceptowanych przez wszystkich. Jeśli rozmowy nie przynoszą rezultatu, trzeba ocenić dostępne możliwości prawne i przygotować się do postępowania sądowego – dodaje mec. Obara.
Co, jeśli siostra nie ma pieniędzy na spłatę brata?
To jeden z najtrudniejszych problemów w podobnych sprawach. Osoba, która chce zachować rodzinny dom, nie zawsze ma możliwość wypłacenia pozostałym spadkobiercom kwoty odpowiadającej wartości ich udziałów. W takiej sytuacji warto rozważyć wycenę nieruchomości, analizę możliwości finansowania spłaty i próbę negocjacji. Rodzeństwo może ustalić warunki umowne, które odpowiadają jego sytuacji, o ile wszystkie zainteresowane strony wyrażą zgodę.
Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd określa sposób i termin uiszczenia spłat, a w określonych sytuacjach może rozłożyć je na raty. Łączny okres spłaty rat ustalonych przez sąd nie może przekraczać dziesięciu lat. Nie oznacza to jednak, że każda osoba, która chce przejąć dom, otrzyma zgodę na wieloletnie rozłożenie spłaty. Znaczenie będą miały okoliczności konkretnej sprawy oraz rozstrzygnięcie sądu.
Jak uniknąć rodzinnej wojny o spadek?
Jeśli rodzeństwo nie potrafi uzgodnić przyszłości odziedziczonego domu, warto zacząć od kilku praktycznych kroków:
- Ustalić stan prawny nieruchomości – sprawdzić dokumenty spadkowe, księgę wieczystą i udziały poszczególnych osób.
- Określić wartość domu – rzetelna wycena może ułatwić rozmowy o spłacie lub sprzedaży.
- Rozliczyć koszty utrzymania – ustalić, kto płacił za remonty, podatki, ubezpieczenie i bieżące utrzymanie nieruchomości.
- Przedstawić konkretne propozycje – zamiast powtarzać, że dom ma zostać albo nie może zostać sprzedany, warto wskazać realne rozwiązania i sposób ich finansowania.
- Skonsultować sytuację prawną – szczególnie jeśli jedna ze stron zapowiada postępowanie sądowe lub pojawiają się spory dotyczące korzystania z domu i rozliczeń.
Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, dział spadku obejmujący nieruchomość może zostać przeprowadzony umownie w formie aktu notarialnego. W razie braku porozumienia każdy uprawniony spadkobierca może żądać działu spadku przed sądem. Wynika to z art. 1037 Kodeksu cywilnego.
Takie historie pokazują, że spadek może stać się początkiem rodzinnego kryzysu. Czasami spór dotyczy pieniędzy, innym razem poczucia niesprawiedliwości, dawnych pretensji albo przekonania, że jedna osoba poświęciła rodzicom więcej niż pozostałe.
Prawo nie rozstrzyga jednak, kto bardziej kochał rodzinny dom ani kto zasługuje na większą część wspomnień. Określa natomiast zasady dziedziczenia, współwłasności i możliwości zakończenia sporu.
źródło: Stowarzyszenie Patria Nostra