Kilka lub kilkanaście kilometrów może oznaczać różnicę liczona w setkach złotych na każdym metrze kwadratowym. Najnowsze zestawienie cen działek pokazuje, jak bardzo zróżnicowany jest rynek gruntów w Olsztynie i jego sąsiedztwie. Jedna z podolsztyńskich gmin zdecydowanie wyróżnia się na tle całego powiatu, ale nawet tam ceny są niższe niż w stolicy regionu.
Olsztyn zdecydowanie droższy od powiatu
Według danych serwisu Działkopedia.pl średnia rynkowa cena działki budowlanej w Olsztynie wynosi 347 zł za metr kwadratowy. Średnia cena wynikająca z transakcji to 243 zł/m², natomiast średnia cena ofertowa sięga aż 502 zł/m².
Dane dla Olsztyna przygotowano na podstawie 792 transakcji budowlanych ujętych w Rejestrze Cen Nieruchomości oraz 60 aktywnych ofert. Zestawienie zostało zaktualizowane 16 września 2026 roku.
Różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi jest bardzo duża. Według wyliczeń serwisu średnia ofertowa jest o 106,6 proc. wyższa od średniej transakcyjnej. Autorzy zestawienia zastrzegają jednak, że jest to porównanie dwóch różnych źródeł danych i nie należy traktować go jako prognozy możliwego poziomu negocjacji przy zakupie konkretnej nieruchomości.
Olsztyn wypada również zdecydowanie drożej na tle regionu. W zestawieniu Działkopedii średnia rynkowa wynosząca 347 zł/m² jest ponad trzykrotnie wyższa od wyniku powiatu olsztyńskiego.
Za granicą miasta ceny mocno spadają
W całym powiecie olsztyńskim średnia rynkowa działek budowlanych wynosi 108 zł/m². Średnia transakcyjna to 110 zł/m², a ofertowa 106 zł/m².
W tym przypadku zestawienie powstało na podstawie 604 transakcji budowlanych z Rejestru Cen Nieruchomości oraz 796 aktywnych ofert. Dane zostały zaktualizowane 28 września 2026 roku.
Oznacza to, że średnia rynkowa w Olsztynie jest ponad trzykrotnie wyższa niż w otaczającym miasto powiecie. Trzeba jednak pamiętać, że powiat nie jest jednolity. Różnice między poszczególnymi gminami są ogromne.
Stawiguda najdroższa w powiecie
Zdecydowanie wyróżnia się gmina Stawiguda. Średnia rynkowa cena działki budowlanej wynosi tam 241 zł/m². Średnia transakcyjna to 215 zł/m², a ofertowa 280 zł/m².
To daje Stawigudzie pierwsze miejsce pod względem średniej ceny spośród gmin powiatu olsztyńskiego uwzględnionych w zestawieniu. Lokalna średnia rynkowa jest o 122,6 proc. wyższa od średniej dla całego powiatu. Dane oparto na 90 transakcjach budowlanych i 93 aktywnych ofertach.
Ciekawie wygląda również sytuacja w poszczególnych miejscowościach i obrębach tej gminy. W Bartągu średnia cena transakcyjna działek budowlanych wyniosła 262 zł/m², natomiast w Tomaszkowie 277 zł/m². Dla obrębu Stawiguda było to 212 zł/m².
To pokazuje, że w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach na południe od Olsztyna ceny transakcyjne mogą być zbliżone do poziomu notowanego w samym mieście.
Ogromne różnice między gminami
Stawiguda jest jednak wyjątkiem na tle znacznej części powiatu. Według aktualnego zestawienia średnie ceny rynkowe działek budowlanych wynoszą:
- Stawiguda – 241 zł/m²,
- Gietrzwałd – 128 zł/m²,
- Biskupiec – 117 zł/m²,
- Purda – 112 zł/m²,
- Olsztynek – 98 zł/m²,
- Dywity – 94 zł/m²,
- Barczewo – 93 zł/m²,
- Jonkowo – 91 zł/m²,
- Świątki – 63 zł/m²,
- Dobre Miasto – 50 zł/m²,
- Jeziorany – 48 zł/m².
Dla gminy Kolno liczba transakcji była zbyt mała, by podać porównywalną średnią.
Jeszcze większą różnicę pokazują wyłącznie ceny transakcyjne. Najwyższą średnią ma Stawiguda – 215 zł/m², a najniższą Świątki – 32 zł/m². Oznacza to różnicę przekraczającą 570 proc.
Dobre Miasto kilka razy tańsze od Stawigudy
Dobrym przykładem skali różnic jest Dobre Miasto. Średnia rynkowa działki budowlanej wynosi tam obecnie 50 zł/m², czyli niemal pięć razy mniej niż w gminie Stawiguda.
Średnia transakcyjna w gminie Dobre Miasto wynosi 51 zł/m², a ofertowa 48 zł/m². Daje to tej gminie przedostatnie miejsce w zestawieniu cenowym powiatu. Dane oparto jednak na stosunkowo niewielkiej próbie – 22 transakcjach budowlanych oraz 37 aktywnych ofertach – dlatego przy ich interpretacji warto zachować ostrożność.
Ile naprawdę płacą kupujący?
Dane dla całego powiatu pokazują również, jak szeroki jest przedział cen. Po odrzuceniu wartości skrajnych środkowa połowa cen transakcyjnych działek budowlanych mieściła się pomiędzy 71 a 171 zł/m², a mediana wyniosła 105 zł/m². Analizę tę przeprowadzono na podstawie 593 transakcji spełniających kryteria jakości.
Warto przy tym zwrócić uwagę na metodologię zestawienia. „Średnia rynkowa” Działkopedii nie oznacza wyłącznie ceny uzyskanej w najnowszych aktach notarialnych. Serwis zestawia dane z Rejestru Cen Nieruchomości z aktualnymi ofertami sprzedaży. Dlatego przy ocenie konkretnej nieruchomości znaczenie mają także jej lokalizacja, przeznaczenie terenu, dostęp do drogi i mediów czy możliwości zabudowy.
Jedno jest jednak widoczne już na poziomie średnich: na rynku działek w Olsztynie i jego najbliższych okolicach administracyjna granica gminy może oznaczać bardzo dużą różnicę w cenie gruntu.
źródło: dzialkopedia.pl