„Mieszkamy w tym domu prawie pół wieku. Tu wychowywały się nasz dzieci. Tu opiekowaliśmy się schorowanym bratem. A teraz mamy perspektywę pójścia „pod most”. Bo warunki finansowe, jakie nam narzucono w zamian za możliwość dalszego mieszkania są nie do udźwignięcia„ – opowiadają Pan Stanisław i Pani Zofia.
Rodzinne układy kontra rzeczywistość prawna
Takich sytuacji jest w Polsce mnóstwo — rodzinna umowa, ciche przyzwolenie, ustne ustalenia. Taka forma prawa do zamieszkania zazwyczaj bywa efektem rodzinnych ustaleń — praktycznych i z pozoru bezpiecznych. Ale jak to bywa w rodzinnych układach, kiedy w grę wchodzą emocje i prawa własności, dobre intencje często nie wystarczają.
Dom odziedziczony przez brata
Rodzinna historia państwa D. rozegrała się w małej wsi pod Olsztynkiem, z dala od wielkomiejskich sądów, choć pod czujnym okiem Temidy. Państwo Stanisław i Zofia D. zamieszkują od 1976 r. w części domu rodzinnego pana Stanisława, która była wcześniej wykorzystywana jako spichlerz i którą mężczyzna zaadoptował na kuchnię i pokój – wszystkiego „aż” 14 metrów kwadratowych powierzchni. Do tego małżonkowie zajęli jeszcze część pomieszczeń gospodarczych oraz kawałek ogródka warzywnego. Sprawowali nad tym wszystkim pieczę, dokonywali potrzebnych remontów, opłacali wszystkie zobowiązania, traktując nieruchomość jako coś, co niejako naturalnie przypadnie im w udziale jako spadek po rodzicach pana Stanisława. W tym rodzinnym domu wychowali swoje dwie córki. Tu opiekowali się schorowanym bratem, Józefem.
Początkowo nieruchomość stanowiła własność rodziców pana Stanisława. W 1983 r. rodzice na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przenieśli jego własność na drugiego syna oraz jego małżonkę.
Próba zasiedzenia zakończona porażką
W 2019 r. Stanisław i Zofia postanowili uregulować kwestie własnościowe co do zajmowanej nieruchomości. Złożyli w Sądzie Rejonowym w Olsztynie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia udziału we własności nieruchomości. W odpowiedzi brat i bratowa pana Stanisława wnieśli o jego oddalenie.
Przed sądem państwo D. wykazali szczegółowo, że nie byli żadnymi intruzami ani „dzikimi lokatorami”, tylko po prostu członkami rodziny, którzy zaufali bliskim a ich obecność w domu była wynikiem porozumienia, które miało charakter trwały i obustronnie korzystny.
W grudniu 2023 r. przed Sądem Okręgowym w Olsztynie zapadł prawomocny wyrok, oddalający wniosek państwa D. w przedmiocie zasiedzenia.
Argumentacja sądu: zgoda wyklucza zasiedzenie
Sądy I i II instancji, jednomyślnie przyjęły, że w sprawie nie sposób przyjąć, że państwo D. pozostawali posiadaczami samoistnymi, co jest przesłanką konieczną do stwierdzenia zasiedzenia.
Sądy obu instancji powołały się przy tym, na twierdzenia samego wnioskodawcy, że miał on zgodę, najpierw rodziców, a następnie brata na zajęcie pokoju, postawienie drewnianego budynku, korzystanie z nieruchomości oraz ogrodzenie części działki. Skoro wnioskodawca dbał o uzyskanie zgody na dokonywanie czynności stricte właścicielskich, następnie dokładał bratu po 50 zł rocznie za opłatę podatku, to niestety, był posiadaczem samoistnym.” – mówi mec. Lech Obara, pełnomocnik państwa D. „Sam zaś fakt niepodejmowania przez właścicieli działań zmierzających do opuszczenia przez niego i żonę zajmowanych pomieszczeń, nie może w ocenie sądu I i II przesądzać o zmianie charakteru posiadania i tym samym zasiedzeniu części nieruchomości.” – dodaje mec. Olga Malinowska z olsztyńskiej kancelarii prawnej mec. Lecha Obary.
Obietnice bez pokrycia i wysokie opłaty
Co ważne, obecna właścicielka nieruchomości po śmierci brata pana Stanisława zapewniała panią Zofię, że może ona mieszkać tam do końca swojego życia. Potem powtórzyła to zapewnienie przed sądem.
Niestety, okazało się inaczej. Państwo D. otrzymali wezwanie do zapłaty czynszu w wysokości 1000 zł miesięcznie oraz do uregulowania zaległych, nieprzedawnionych opłat w kwocie 14000 zł za okres od 1 stycznia 2024 r. do 28 lutego 2025 r. Zostali potraktowani jak bezprawni użytkownicy cudzego mienia, mimo że przecież zamieszkiwali w tym domu na skutek rodzinnego porozumienia.
„Duże wątpliwości budzi żądanie tysiączłotowej opłaty za najem czternastometrowej klitki na końcu świata, gdzie przecież nie ma żadnego rynku wynajmu nieruchomości i to jeszcze w kontekście wcześniejszych ustnych ustaleń z jej właścicielami.” – ocenia mec. Lech Obara. „Co najważniejsze, my jako pełnomocnik uważamy, że była to umowa użyczenia. A swoją drogą, podstawową cechę charakterystyczną umowy użyczenia stanowi jej nieodpłatność. Taką też odpowiedź przedstawiliśmy w odpowiedzi na wezwanie. Na tym też będziemy opierać się w ewentualnym procesie.” – dodaje.
Umowa użyczenia wyklucza zasiedzenie
Umowa użyczenia polega na bezpłatnym przekazaniu rzeczy, najczęściej nieruchomości, do używania innej osobie.
„Taka forma jest szczególnie popularna w relacjach rodzinnych – na przykład gdy rodzice użyczają dom lub mieszkanie swoim dzieciom albo dziadkowie wnukom lub też innym członkom rodziny. Użyczenie nie powoduje przeniesienia własności – właściciel nadal pozostaje właścicielem, a osoba korzystająca nie ponosi opłat za sam fakt użytkowania. Z uwagi na osobisty i często nieformalny charakter takich relacji, wiele osób nie zdaje sobie sprawy z prawnych skutków użyczenia. Jednym z nich jest to, że użytkowanie nieruchomości na podstawie umowy użyczenia – nawet przez wiele lat – wyklucza możliwość jej zasiedzenia. Osoba korzystająca nie jest bowiem posiadaczem samoistnym, lecz zależnym, a to uniemożliwia nabycie własności przez zasiedzenie. Dlatego warto zadbać o jasne zasady korzystania z nieruchomości, nawet w kręgu najbliższej rodziny.” – wyjaśnia mec. Olga Malinowska.
Walka o dom trwa
Mimo wyroku, państwo Stanisław i Zofia D. walczą więc dalej. Nie tylko o dom, ale także o uznanie, że zaufanie i uczciwość powinny coś znaczyć — również w oczach Temidy. Czy zatem będzie im dane dożyć swoich dni w mieszkaniu, w którym spędzili całe swoje życie?
„Zrobimy co w naszej mocy, aby tak się stało” – podsumowuje mec. Lech Obara.