W centrum Olsztyna może powstać najwyższy budynek w historii miasta. Projekt Planu Ogólnego dopuszcza zabudowę do 87 metrów wysokości, czyli blisko 30 kondygnacji.
Rekordowo wysoki budynek w centrum Olsztyna
Informacja o możliwej wysokości zabudowy pojawiła się w mediach społecznościowych za sprawą radnego Adama Andrasza. „Zgodnie z projektem planu ogólnego na omawianej działce ma stanąć budynek o max. wysokości 87 m czyli około 30 kondygnacji. Byłby to najwyższy użytkowy budynek w Olsztynie” – napisał radny na Facebooku. Chodzi o działkę u zbiegu ulic Piłsudskiego i Dworcowej – działka po budynku byłej TP S.A.. Radny zamieścił też własną, autorską wizualizację budynku.
Zweryfikowaliśmy te dane w projekcie Planu Ogólnego Olsztyna. W systemie planistycznym dla tej strefy oznaczonej jako SW – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – wskazano maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 87,0 m. Dokument określa również maksymalną nadziemną intensywność zabudowy na 3,1 oraz maksymalny udział powierzchni zabudowy na 42 procent, przy minimalnym udziale powierzchni biologicznie czynnej wynoszącym 30 procent.
To właśnie te parametry mają otwierać możliwość realizacji niemal 30-piętrowego obiektu w tej części miasta.
Wcześniej mówiono o 25 piętrach i konkurencji dla Centaurusa
To nie pierwszy raz, gdy w kontekście działki po dawnej siedzibie TP S.A. pojawia się temat wysokościowej zabudowy. W listopadzie 2025 roku portal olsztyn.com.pl informował o możliwej realizacji 25-piętrowego wieżowca w tej lokalizacji, który byłby wyższy od Centaurusa, liczącego 18 kondygnacji.
Teren należy do Arbet Investment Group, która nabyła nieruchomość w 2021 roku i po wyburzeniu starego budynku zapowiadała wielofunkcyjną, prestiżową inwestycję. „To jedna z lokalizacji, która podniosłaby wizerunek miasta. Nasza idea była taka, żeby zabudowa była wielofunkcyjna” – mówił w rozmowie z olsztyn.com.pl prezes spółki Andrzej Bogusz. W wypowiedziach pojawiała się liczba „mniej niż 25 kondygnacji” jako ambitny, choć uzależniony od decyzji planistycznych pułap wysokości.
Deweloper przyznawał jednocześnie, że kluczowe znaczenie mają nowe dokumenty planistyczne. „Tak na poważnie to w tej chwili my czekamy na te słynne plany ogólne” – podkreślał Bogusz w studiu olsztyn.com.pl. Z jego relacji wynikało również, że w rozmowach z władzami miasta pojawił się sygnał otwartości na poprawę parametrów zabudowy, o ile umożliwią to zapisy planu ogólnego.
Dzisiejsze ustalenia projektu Planu Ogólnego, dopuszczające wysokość do 87 metrów, pokazują, że scenariusz wysokościowy – wcześniej rozważany na poziomie około 25 kondygnacji – zyskuje realne podstawy planistyczne.
Kluczowa strefa Śródmiejska w Olsztynie
W uzasadnieniu do projektu Planu Ogólnego czytamy, że „kluczową strefą miasta jest Strefa Śródmiejska CENTRUM stanowiąca centrum administracyjno-kulturalno-usługowe”. Dokument wskazuje, że priorytetem jest utrzymanie i rozwój koncentracji usług oraz administracji o znaczeniu ogólnomiejskim i regionalnym.
Wprowadzenie obszaru zabudowy śródmiejskiej ma umożliwić większą koncentrację zabudowy i intensywniejsze wykorzystanie terenów w centrum. Teren przy Piłsudskiego i Dworcowej wpisuje się w tę politykę zagęszczania śródmieścia.
Co oznacza strefa SW?
Zgodnie z projektem planu, strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usług. W katalogu przeznaczeń dodatkowych możliwe są także inne funkcje, w zależności od przyszłych ustaleń planów miejscowych.
Jak podkreśla Urząd Miasta Olsztyna, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego wyznaczającym ramy dla przyszłych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Nie stanowi on bezpośredniej podstawy do wydania pozwolenia na budowę, ale określa maksymalne parametry, jakie mogą zostać dopuszczone na danym terenie.
Plan Ogólny w centrum sporów. Przykład Lasku Pieczewskiego
Dyskusja wokół wysokości zabudowy w centrum nie jest jedyną, jaką wywołał projekt Planu Ogólnego Olsztyna. W ostatnich dniach burzę wywołały również zapisy dotyczące tzw. Lasku Pieczewskiego.
Mieszkańcy osiedla Pieczewo skierowali do mediów list, w którym wyrazili sprzeciw wobec oznaczenia tego terenu jako strefy wielofunkcyjnej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej do 19 metrów wysokości. Jak podkreślali, nie twierdzą, że dziś zapadła decyzja o wycince, ale obawiają się, że sam zapis planistyczny może w przyszłości otworzyć drogę do inwestycji skutkującej usunięciem drzew.
Miasto Olsztyn odpowiedziało oficjalnym komunikatem w mediach społecznościowych przyznając, że nikt nie planuje wycinki Lasku Pieczewskiego, więc autorzy listu nie mają przeciwko czemu protestować. W dalszej części podkreślono, że „Plan Ogólny nie jest decyzją o zabudowie, nie jest zgodą na wycinkę drzew i nie przesądza o konkretnym przeznaczeniu działki”.
Spór szybko przestał dotyczyć wyłącznie drzew. Część komentujących zwracała uwagę na sposób komunikacji urzędu oraz na to, że zapis planistyczny – choć nie jest pozwoleniem na budowę – wyznacza kierunek możliwych przyszłych decyzji.
Konsultacje nad Planem Ogólnym Olsztyna trwają
Projekt Planu Ogólnego Olsztyna znajduje się obecnie w trakcie konsultacji społecznych, które potrwają do 13 marca 2026 roku. Mieszkańcy mogą zapoznać się z dokumentem i zgłosić uwagi. W ratuszu zaplanowano również otwarte spotkania z projektantami.
Choć budowa niemal 30-piętrowego wieżowca nie jest jeszcze przesądzona, zapisy projektu jasno pokazują, że miasto dopuszcza w tej lokalizacji znacznie wyższą zabudowę niż dotychczas.
Oświadczenie ARBET Investment Group sp. z o.o.
W związku z ostatnimi doniesieniami medialnymi, które dotyczą możliwości zagospodarowania działki przy zbiegu Al. Piłsudskiego oraz ul. Dworcowej w oparciu o projekt opracowywanego przez miasto Olsztyn planu ogólnego, informujemy, iż prezentowana przy okazji tych doniesień wizualizacja jest materiałem autorstwa osoby trzeciej, niezwiązanej z ARBET Investment Group sp. z o.o. i nie odzwierciedla ona założeń inwestora co do zagospodarowania wspomnianego terenu.
Spółka nie ma nic wspólnego z opublikowanym materiałem i nie utożsamia się z zaprezentowaną na nim koncepcją, zarówno co do sposobu zabudowy jak i jej estetyki.
Jednocześnie informujemy, iż materiały dot. niniejszej inwestycji zostaną opublikowane przez spółkę w odpowiednim dla tego czasie tj. najwcześniej po zatwierdzeniu przez jej zarząd opracowywanej koncepcji zabudowy.
źródło, fot.: Facebook Adam Andrasz – Radny Olsztyna/UM Olsztyn/olsztyn.com.pl
