Między trzema miastami z południowej części województwa warmińsko-mazurskiego różnica może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych przy zakupie jednego mieszkania. Jeszcze ciekawiej robi się jednak po przekroczeniu granicy jednego z nich. Okazuje się, że lokal tuż za miastem może kosztować więcej niż w samym mieście.
Szczytno najdroższe z trzech miast
Najnowsza analiza serwisu mScanner pokazuje rzeczywiste ceny, po których sprzedawano mieszkania w Szczytnie, Nidzicy i Działdowie. Podstawą zestawienia nie są ceny z ogłoszeń, lecz informacje zapisane w aktach notarialnych i zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości.
Spośród trzech porównywanych miast najwyższą medianę ceny metra kwadratowego odnotowano w Szczytnie – 6198 zł/m². W Nidzicy było to 5405 zł/m², a w Działdowie 5297 zł/m².
Różnica między Szczytnem a Działdowem wynosi więc 901 zł na każdym metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów oznacza to około 45 tys. zł różnicy w cenie.
Analiza obejmuje łącznie 1002 akty notarialne dotyczące transakcji zawartych od lipca 2024 roku. W Szczytnie uwzględniono 510 aktów, w Działdowie 281, a w Nidzicy 211.
Nowe mieszkania mocno wpływają na wyniki
Jeszcze większe różnice widać po rozdzieleniu rynku pierwotnego i wtórnego. W Szczytnie mediana ceny nowych mieszkań wyniosła 6352 zł/m², podczas gdy na rynku wtórnym było to 5488 zł/m². W Nidzicy było to odpowiednio 5561 zł/m² i 5119 zł/m², a w Działdowie 5880 zł/m² i 5177 zł/m².
To właśnie liczba sprzedawanych nowych mieszkań ma duży wpływ na ogólną medianę dla poszczególnych miejscowości. W Szczytnie transakcje z rynku pierwotnego stanowiły 39 proc. analizowanych przypadków, w Nidzicy 43 proc., natomiast w mieście Działdowo zaledwie 16 proc.
Za granicą miasta jest drożej
Najbardziej zaskakujące dane dotyczą jednak gminy wiejskiej Działdowo. Tam mediana ceny mieszkania wynosi 5839 zł/m², czyli o 542 zł więcej niż w samym Działdowie. Według autorów analizy przyczyną jest przede wszystkim wyjątkowo wysoki udział nowych mieszkań.
Aż 73 proc. transakcji mieszkaniowych w gminie wiejskiej Działdowo dotyczyło rynku pierwotnego. W analizowanym okresie odnotowano tam 149 takich aktów.
Oznacza to, że w tym przypadku samo określenie lokalizacji jako „Działdowo” może nie wystarczyć do oceny poziomu cen. Znaczenie ma również to, czy nieruchomość znajduje się w granicach miasta, czy w otaczającej je gminie.
Nidzica z dużą zmianą, ale potrzebne jest zastrzeżenie
mScanner zestawił również mediany z ostatnich 12 miesięcy dostępnych w poszczególnych rejestrach z poprzednim analogicznym okresem. W Nidzicy mediana zmieniła się z 4662 do 5492 zł/m², czyli o 17,8 proc. W Działdowie było to przejście z 4969 do 5389 zł/m², czyli o 8,5 proc. Z kolei w Szczytnie mediana spadła z 6300 do 5878 zł/m², czyli o 6,7 proc.
Tych wartości nie należy jednak traktować jako prostego rankingu wzrostu i spadku cen. Rejestry dla poszczególnych powiatów kończą się bowiem w różnych terminach. W przypadku Nidzicy ostatnie dane wykorzystane w analizie pochodzą z 20 stycznia 2026 roku, w Szczytnie z 10 lipca, a w Działdowie z 20 lipca. Każde miasto jest więc porównywane w nieco innym okresie.
Autorzy analizy wskazują również, że wynik Nidzicy został podniesiony przez pojawienie się nowej inwestycji mieszkaniowej. W Szczytnie z kolei zmniejszyła się sprzedaż mieszkań w nowych inwestycjach, co zwiększyło znaczenie lokali z istniejącego zasobu.
Ile kosztują domy?
Analiza objęła także sprzedaż domów. W tym przypadku różnice między trzema miastami są znacznie mniejsze. Najwyższą medianę ceny całego domu zanotowano w Szczytnie – 500 tys. zł. W Działdowie było to 458 tys. zł, a w Nidzicy 455 tys. zł.
W przypadku działek mediana ceny całej nieruchomości wynosiła 87 tys. zł w Szczytnie, 81 tys. zł w Nidzicy i nieco ponad 57 tys. zł w Działdowie. Szczególnie wyróżnia się Nidzica, gdzie w analizowanym zbiorze znalazły się aż 84 transakcje gruntami.
To ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń
Istotne jest źródło danych. Rejestr Cen Nieruchomości zawiera informacje o faktycznie przeprowadzonych transakcjach, określone na podstawie aktów notarialnych. Rejestry prowadzą starostowie.
Oznacza to, że zestawienie nie pokazuje kwot, których sprzedający oczekiwali w ogłoszeniach, lecz ceny wynikające z zawartych transakcji.
mScanner w swojej analizie zastosował medianę zamiast średniej, uwzględnił lokale o powierzchni od 15 do 250 m² i oddzielił rynek pierwotny od wtórnego. Z zestawienia usunięto również transakcje uznane według przyjętej metodologii za nierynkowe.
Źródło: mScanner, Rejestr Cen Nieruchomości