Co ósme mieszkanie komunalne w Olsztynie stoi puste, ponad połowa pustostanów od co najmniej dwóch lat. W ubiegłym roku ich utrzymanie kosztowało niemal milion złotych. Ratusz nie przewiduje dla osób remontujących lokale na własny koszt drogi do późniejszego wykupu. W Chojnicach i Złocieńcu samorządy wybrały inne rozwiązania.
Pustostany miejskie zwróciły naszą uwagę za sprawą jednego z lokali przy Paderewskiego 4, który nie był ogrzewany. Doszło w nim do nieszczelności zaworu przy baterii i zalania mieszkań sąsiadów. Sprawą zajęła się radna Edyta Markowicz, która w interpelacji pisała już nie tylko o jednym zaniedbanym mieszkaniu i poszkodowanych lokatorach, ale szerzej o nieogrzewanych pustostanach w Olsztynie. Ratusz wskazywał, że przyczyną awarii było naturalne zużycie, a nie wychłodzenie instalacji.
Ponad połowa stoi pusta co najmniej dwa lata
Na koniec lipca w zasobach Olsztyna było 445 pustostanów przy 3519 mieszkaniach komunalnych. To mniej więcej co ósmy lokal. 338 mieszkań pozostawało pustych co najmniej rok, 233 co najmniej dwa lata, a 74 ponad pięć lat.
Ratusz wskazuje, że samo powstawanie pustostanów jest w dużej mierze niezależne od planowania. Mieszkania wracają do miasta po śmierci najemcy, eksmisji albo gdy nie ma osoby uprawnionej do przejęcia najmu.
– Powstawanie pustostanów ma charakter w znacznej mierze losowy i rozłożony w czasie, a nie wynika z zaniechań – tłumaczy rzecznik Urzędu Miasta Olsztyna Patryk Pulikowski.
To wyjaśnia, dlaczego mieszkania się zwalniają. Nie wyjaśnia jednak, dlaczego ponad połowa obecnych pustostanów pozostaje bez mieszkańców co najmniej dwa lata.
Prawie milion złotych rocznie
W 2025 roku koszty związane z utrzymaniem pustostanów wyniosły 977,9 tys. zł. Nie jest to pełny rachunek. W budynkach wspólnot mieszkaniowych gmina ponosi dodatkowo koszty dostawy mediów, prac konserwacyjnych i monitoringu.
Jednocześnie na przyznanie lokalu komunalnego oczekuje 158 gospodarstw domowych. Osobno miasto ma 569 wyroków eksmisyjnych z prawem do najmu socjalnego. Tych liczb nie można mechanicznie zestawić z 445 pustostanami, bo część lokali wymaga poważnych remontów, część pozostaje w procedurach, a inne przeznaczono do sprzedaży. Pokazują jednak, że duży nieużywany zasób istnieje równolegle z dużymi potrzebami mieszkaniowymi.
Miasto lokale remontuje. W latach 2022–2026 łączny koszt remontów pustostanów przekroczył 12,5 mln zł, a do użytkowania przywrócono 267 mieszkań. Mimo tego setki lokali nadal pozostają poza użytkowaniem, część od wielu lat.
Remontujesz za własne pieniądze, zostajesz najemcą
Jednym ze sposobów zagospodarowania pustostanów jest remont wykonywany przez przyszłego najemcę. Od drugiego kwartału 2022 roku do drugiego kwartału 2026 roku Olsztyn zaoferował w 16 konkursach 104 takie lokale. Złożono 125 ofert, a w tej formule wyremontowano 44 mieszkania.
– Zainteresowanie formą udostępniania lokali do remontu własnym staraniem i na koszt przyszłego najemcy jest umiarkowane – wskazuje Aneta Sienkiewicz z ZLiBK.
Jedną z przyczyn mogą być koszty. Według kosztorysów inwestorskich z lat 2025–2026 średni koszt remontu wynosił 1950 zł za metr kwadratowy lokalu nieumieszczonego w rejestrze zabytków ani w gminnej ewidencji oraz 3200 zł w przypadku lokalu umieszczonego w rejestrze lub ewidencji. Dla mieszkania o powierzchni 50 metrów daje to około 97,5 tys. albo 160 tys. zł.
Te pieniądze wykłada przyszły najemca. Umowa przewiduje remont na własny koszt, bez prawa do zwrotu poniesionych nakładów. Po wykonaniu prac można zawrzeć umowę najmu. Olsztyn nie rozważa obecnie rozwiązania, w którym osoba, która wyremontowała lokal, mogłaby po kilku latach najmu wykupić go na preferencyjnych warunkach z uwzględnieniem poniesionych nakładów. Zatem wykładamy pieniądze na remont mieszkania, które nigdy do nas nie będzie należeć.
Miasto nie chce wykupu, ale część pustostanów sprzedaje
Ratusz uzasadnia swoje stanowisko potrzebą zachowania ograniczonego zasobu komunalnego.
– Priorytetem jest utrzymanie lokali w zasobie i przeznaczanie ich na potrzeby kolejnych osób oczekujących na przydział, a nie umożliwianie ich przechodzenia na własność uczestników programu – wyjaśnia Patryk Pulikowski.
W tym samym zestawieniu znajduje się jednak 166 pustostanów przeznaczonych do sprzedaży w przetargach nieograniczonych. Miasto tłumaczy, że chodzi między innymi o lokale, których remont jest ekonomicznie nieuzasadniony, oraz mieszkania w budynkach przeznaczonych w całości do zbycia.
Sprzedaż części zasobu nie jest więc dla Olsztyna rozwiązaniem wykluczonym. Pytanie dotyczy tego, dlaczego choć części lokali nie można objąć modelem, w którym mieszkaniec najpierw finansuje ich remont, a później dostaje możliwość wykupu.
Chojnice dają gwarancję wykupu
Zwróciliśmy się z pytaniami do samorządów, które dają możliwość wykupu mieszkań. W Chojnicach program działa w mniejszej skali. Od 2023 roku zaoferowano 36 mieszkań, z których 11 zostało już wyremontowanych i zasiedlonych. Zasada jest jednak inna niż w Olsztynie.
– Sprzedaż jest gwarantowana i nie wymaga odrębnej decyzji miasta – wskazuje zastępca burmistrza Chojnic Adam Kopczyński.
Po zawarciu najmu uczestnik może wystąpić o wykup z 50-procentowym upustem. Nakłady poniesione wcześniej na remont nie są odliczane od wartości mieszkania, ale przyszły najemca od początku wie, że własne pieniądze może inwestować w lokal, który później będzie mógł kupić. Chojnice same wskazują, że możliwość wykupu jest jednym z elementów zachęcających mieszkańców do angażowania własnych środków.
Złocieniec zostawia możliwość sprzedaży
Złocieniec wybrał rozwiązanie pośrednie. Dotychczas ogłoszono nabory na trzy mieszkania, na które wpłynęło łącznie 16 wniosków. Jeden lokal został już wyremontowany i zasiedlony, dwa są w trakcie prac.
Tam również przyszły najemca płaci za remont, ale późniejszy wykup nie jest z góry wykluczony.
– Najemcy nie mają gwarancji sprzedaży lokalu, a jedynie gwarancję zawarcia umowy najmu – zaznacza sekretarz gminy Jacek Brzozowski.
Po zawarciu najmu można wystąpić o sprzedaż na zasadach dotyczących gminnego zasobu. Przy wycenie rzeczoznawca określa również, jakie poniesione nakłady mogą zostać uwzględnione. Nie daje to gwarancji jak w Chojnicach, ale pozostawia możliwość wykupu, której olsztyński program obecnie nie przewiduje.
Trzy miasta, trzy różne zasady
Punkt wyjścia jest podobny: gmina ma pusty lokal, a mieszkaniec jest gotowy wyłożyć własne pieniądze na jego remont. W Olsztynie w zamian otrzymuje najem. W Złocieńcu może później ubiegać się o wykup. W Chojnicach sprzedaż jest gwarantowana, a zasady przewidują 50-procentowy upust.
Nie oznacza to, że model z mniejszego miasta można bez zmian przenieść do Olsztyna. Pokazuje jednak, że brak drogi do własności nie jest koniecznym elementem programu „Mieszkanie za remont”, lecz decyzją konkretnego samorządu.
W Olsztynie zestawienie jest wyraźne: 445 pustych mieszkań, niemal milion złotych kosztów ich utrzymania w jednym roku, duże potrzeby mieszkaniowe i program, w którym przyszły najemca może wydać kilkadziesiąt lub ponad sto tysięcy złotych na remont, ale nie dostaje drogi do późniejszego wykupu. Jednocześnie 166 pustostanów miasto samo przeznacza do sprzedaży. To pokazuje, że problem nie sprowadza się do samej ochrony zasobu, ale także do zasad, na jakich miasto decyduje, które lokale pozostają komunalne, a które mogą zmienić właściciela.