Do trzech razy sztuka czyli apartamentowiec przy Parku Centralnym w Olsztynie jednak powstanie. Ratusz wydał pozwolenie na budowę.
Władze Olsztyna wydały pozwolenie na budowę siedmiokondygnacyjnego budynku na skarpie pomiędzy ulicą Emilii Plater i Parkiem Centralnym. Inwestor, firma Arbet, starał się o to od lutego 2020 roku. Za trzecim razem się udało.
Apartamentowiec w pobliżu Parku Centralnego
Wszystko zaczęło się w lutym 2020 roku, kiedy firma Arbet Investment Group złożyła do olsztyńskiego ratusza wniosek o zgodę na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego „z niezbędnym zagospodarowaniem terenu, przebudową istniejącej sieci kanalizacji deszczowej oraz przyłączami kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, przyłączem wodociągowym, elektroenergetycznym oraz C.O. w ramach jednoetapowej inwestycji mieszkaniowej”.
Inwestor zaplanował budowę przy ulicy Emilii Plater siedmiokondygnacyjnego apartamentowca z garażem podziemnym. Budynek miał mieć 32 metry szerokości i 55 metrów długości i miał mieścić 80 mieszkań. Zaprojektowano również 59 miejsc na parkingu, co od razu wzbudziło zainteresowanie, gdzie mieliby parkować mieszkańcy, dla których miejsc parkingowych nie przewidziano.
Jak informowała wtedy rzeczniczka Urzędu Miasta w Olsztynie Marta Bartoszewicz, Rada Miasta najpierw miała podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji, a dopiero później wydać pozwolenie na budowę.
Radni nie zgodzili się na budowę apartamentowca przy Parku Centralnym
Okazało się jednak, że radnym nie podoba się pomysł inwestora. Podczas sesji, która odbyła się w sierpniu 2020 roku, odrzucili projekt Arbetu jako niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego.
– Odmówiliśmy wskazania lokalizacji inwestycji. Oznacza to naszą niezgodę na powstanie takiego obiektu w takiej skali, w takiej formie. Cały spór idzie o to, że projekt jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – mówił wtedy portalowi olsztyn.com.pl radny Mirosław Arczak, tłumacząc, że nie chodzi o sprzeciw wobec inwestowania w tej lokalizacji, ale o sprzeciw dla projektów tak dużych obiektów wbrew uchwalonemu planowi zagospodarowania przestrzennego, który jest przyjmowany po dokładnych analizach i konsultacjach z mieszkańcami.
Radny zaznaczył wówczas również, że ustawa lex deweloper, na którą powoływał się inwestor, co prawda przyspiesza procedury pozwalające budowę nowych mieszkań, ale dla samorządów jest krzywdząca, bo uniemożliwia długofalowe planowanie gospodarowania na określonym obszarze.
Miejscowy plan zagospodarowania zakładał w rejonie ulicy Emilii Plater zabudowę niższą, usługową, nastawioną na wzbogacenie Parku Centralnego o miejsca na odpoczynek, gastronomię czy usługi związane z rekreacją i wypoczynkiem.
Eksperci z Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej zauważali, że projekt Arbetu nie pasuje do miejsca. Wskazywali, że w okolicy bloki mają zabudowę kaskadową.
Komenda Wojewódzka Państwowej Straży Pożarnej zwracała uwagę na źle zaprojektowaną drogę przeciwpożarową.
Mieszkańcy obawiali się zacienienia ich działek i braku wystarczającej liczby miejsc parkingowych.
W tej sytuacji inwestor mógł zmienić projekt, uwzględniając uwagi radnych i mieszkańców, lub zaskarżyć uchwałę radnych w sądzie. Arbet zdecydował się na pierwsze rozwiązanie.
Drugie podejście w sprawie budowy apartamentowca przy Parku Centralnym
W listopadzie 2020 roku odbyło się posiedzenie komisji inwestycji i rozwoju, na którym radni pochylili się nad nowym wnioskiem Arbet Investment Group. Od poprzedniego różnił się jedynie… spadzistością dachu.
– Decyzji kategorycznych w czwartek nie było, ponieważ dyskusja miała zebrać nasze argumenty za lub przeciw temu wnioskowi, które mają się znaleźć w uzasadnieniu uchwały. Podjęliśmy kroki w kierunku uzyskania takiej treści uchwały, która będzie wniosek odrzucać. Będziemy kierować się w stronę niewskazania lokalizacji. Konkretne argumenty będą określone dokładnie na tą sesję albo w przeddzień sesji. Będziemy tam dyskutować, czy ta treść nam odpowiada – mówił olsztyn.com.pl radny Mirosław Arczak, zaznaczając, że procedowanie wniosku można przedłużyć o 30 dni.
Powody były takie same: zbyt duża i zbyt wysoka bryła budynku, niepasująca do otoczenia, z przeznaczeniem niezgodnym z planem zagospodarowania przestrzennego, problem z drogą przeciwpożarową, niewystarczająca liczba miejsc parkingowych i obawy mieszkańców o zacienienie okolicznych działek.
– Mieszkańcy tym razem wykazali o wiele większą aktywność. Dotarło do nas blisko 70 podpisów pod petycjami. Zdecydowanie więcej było tych negatywnych opinii. Przypomnijmy, że miejscy architekci także mają wiele do zarzucenia projektowi. W dodatku oprócz specjalistów z komisji urbanistyczno-architektonicznej, negatywną opinię wydali strażacy z Komendy Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej. Dotyczy to niedoskonałości drogi przeciwpożarowej – wyjaśniał radny Mirosław Arczak, zaznaczając, że potrzeby mieszkaniowe Olsztyna są zaspokojone, a inwestycja tego typu nie jest wyznacznikiem rozwoju miasta.
Rok później radni zarekomendowali budowę apartamentowca
W sierpniu 2021 roku nastąpił zwrot akcji – radni obecni na posiedzeniu komisji inwestycji i rozwoju zarekomendowali Radzie Miasta budowę apartamentowca w Parku Centralnym. Jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę firma Arbet pokazała wizualizację budynku, w którym miało się mieścić 75 mieszkań.
Radni nie byli zgodni.
Przewodniczący komisji Tomasz Głażewski podkreślał, że Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna wydała pozytywną opinię, a apartamentowiec wpisze się w krajobraz i zaspokoi zapotrzebowanie mieszkaniowe olsztynian. Poparli go Monika Rogińska-Stanulewicz, Marian Zdunek i Marta Kamińska.
Po drugiej stronie barykady stanął Wiktor Wójcik, uważający tę inwestycję za szkodzącą mieszkańcom. Przypomniał, że plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tej lokalizacji budowę hotelu. Tak samo uważali Łukasz Łukaszewski i Mirosław Arczak, który przypominał, że wcześniej radni już dwa razy odrzucili projekt Arbetu.
Od głosowania wstrzymał się Jarosław Babalski, który chciał najpierw przeanalizować projekt uchwały.
Paweł Klonowski uważał, że mimo wprowadzonych przez inwestora zmian dotyczących rozdzielenia bryły budynku czy kaskadowości zabudowy, projekt nie powinien zostać zaakceptowany. On również, jak radny Arczak, uważa, że zastosowanie ustawy lex deweloper jest szkodliwe, bo pozwala omijać uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego.
– Właściwym w mojej opinii trybem powinno być wystąpienie przez inwestora o zmianę zapisów planu miejscowego, pozwalające wziąć szerszy udział w ustalaniu nowych zasad zagospodarowania tej nieruchomości, co wydaje się szczególnie istotne z uwagi na bliskie sąsiedztwo Parku Centralnego. Dzięki tej miejskiej inwestycji wzrosła wartość nieruchomości. Dlatego oczekiwałbym również istotnego wkładu zwrotnego dewelopera w poprawę okolicznej infrastruktury, chociażby drogowej czy chodnikowej – mówił cytowany przez „Gazetę Olsztyńską” Paweł Klonowski.
Z kolei Monika Rogińska-Stanulewicz uważała, że na tym etapie nie powinno się blokować tej inwestycji, ponieważ i tak, jeśli projekt nie spełni norm, nie uzyska zgody na realizację.
Zdania nie zmienili strażacy – deweloper nie zapewnił drogi pożarowej. W razie potrzeby strażacy nie mogliby dojechać do budynku, ponieważ pomiędzy nim a ulicą Emilii Plater rosną drzewa.
Również wizualnie projekt przedstawia budynek nowoczesny, przeszklony, z prostymi dachami. W okolicy dominuje zabudowa historyczna, ze spadzistymi dachami.
Wciąż nierozwiązana pozostawała kwestia dojazdu i miejsc parkingowych.
Ratusz ostatecznie wydał zgodę na budowę apartamentowca
Arbet Investment Group ponownie złożył wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, powołując się na ustawę lex deweloper z 2018 roku, pozwalającą na składanie wniosków na budowę obiektów, które nie muszą wpisywać się w lokalne plany zagospodarowania przestrzennego.
Tym razem olsztyński ratusz wydał pozwolenie na budowę: „Wyrażono zgodę na wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę obejmujące budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z murami oporowymi, przebudową kolizji sieci kanalizacji deszczowej na działce nr 120 obręb 70, budowę zjazdu z ulicy Emilii Plater w Olsztynie na działce 62 obręb 70”.
Działka ma około 4 tysięcy metrów kwadratowych i mieści się w rejonie skrzyżowania ulicy Emilii Plater z ulicą Kościuszki.