Jak wycenia się wywłaszczane nieruchomości komercyjne?
Wywłaszczenie nieruchomości komercyjnych, jak salony fryzjerskie czy hotele, wymaga ich precyzyjnej wyceny. Odszkodowanie ustalane jest przez organy na podstawie operatów sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych. Jaką metodologią posługują się podczas szacunków?
Jakie nieruchomości można wywłaszczyć?
Wywłaszczenia na tzw. cele publiczne (np. budowę torów kolejowych) dotyczą nie tylko gruntów rolnych, leśnych czy nieużytków, ale często również nieruchomości komercyjnych. Za zajęcie gruntów i zburzenie budynków stronie przysługuje słuszne odszkodowanie. Właściwie przeprowadzona wycena jest więc kluczowa.
Definicja i typy nieruchomości komercyjnych
Do nieruchomości komercyjnych zalicza się obiekty przynoszące zyski z prowadzenia działalności gospodarczej, np.:
• punkty usługowe (np. salony urody, biura podróży),
• obiekty noclegowe,
• punkty sprzedaży detalicznej i hurtowej,
• centra handlowe i parki handlowe,
• stacje benzynowe,
• parkingi,
• grunty inwestycyjne.
Proces wyceny i ustalenie odszkodowania
Odszkodowanie za wywłaszczenie ustala się na podstawie wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Uprawniony specjalista sporządza operat szacunkowy, który stanowi podstawę do wydania przez organ administracyjny (np. starostę) decyzji o wysokości odszkodowania.
Podejścia stosowane podczas wyceny nieruchomości komercyjnych
Do wyceny nieruchomości stosuje się następujące podejścia:
• podejście porównawcze,
• podejście dochodowe,
• podejście kosztowe,
• podejście mieszane (łączy elementy innych podejść).
Wybór właściwego w danej sytuacji podejścia zależy od wielu czynników, do których należą: cel wyceny, rodzaj i lokalizacja nieruchomości, jej przeznaczenie oraz dostępne dane rynkowe. Do oszacowania wartości nieruchomości komercyjnych zwykle stosowane są podejścia porównawcze i dochodowe.
Wycena podejściem porównawczym
Podejście porównawcze polega na analizie cen transakcyjnych tzw. nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca analizuje ich cechy, dostosowując szacunki do specyfiki wycenianej nieruchomości, tj. uwzględniając wszelkie różnice oraz zmiany cen w czasie.
Wycena podejściem dochodowym
Podejście dochodowe polega na określeniu wartość nieruchomości na podstawie przewidywanych dochodów z jej użytkowania. Podejście stosowane jest głównie do obiektów generujących zyski ze źródeł takich jak wynajem i dzierżawa. Możliwe jest uwzględnienie także innych dochodów związanych z działalnością na nieruchomości, np. opłat za reklamy czy parkingi (są możliwe do przewidzenia).
Metody wyceny podejściem dochodowym
W podejściu dochodowym wykorzystuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków. Obie metody można zastosować z wykorzystaniem techniki kapitalizacji lub techniki dyskontowania przyszłych dochodów. Wybór techniki zależy od charakteru dochodów i dostępnych danych rynkowych. Czasem konieczne jest jednoczesne połączenie obu wskazanych metod, aby uzyskać pełny obraz wartości mienia (sumuje się uzyskane dochody).
Wycena podejściem kosztowym
Podczas wyceny podejściem kosztowym uwzględnia się wartość gruntu oraz koszty odtworzenia jego części składowych (np. budynków, trwale związanych z gruntem urządzeń i maszyn) z uwzględnieniem ich stopnia zużycia. Zwykle podejście to jest stosowane w przypadku, kiedy nie można określić wartości mienia ze względu na brak cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz brak możliwości przewidzenia przyszłych dochodów.
Jak wycenia się nieruchomości komercyjne – podsumowanie
Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości komercyjnej? Ostateczna kwota ustalana jest przez organ na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Metodologia wyceny obejmuje podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Najczęściej stosowane podejście porównawcze bazuje na cenach nieruchomości podobnych, a dochodowe na przewidywanych zyskach z prowadzenia działalności gospodarczej.