To powinni wiedzieć członkowie i mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych! [OPINIE]

CZY ZNACIE PODSTAWOWE DANE O DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI, O SWOIM OSIEDLU, O NIERUCHOMOŚCI, BUDYNKU i MIESZKANIU LUB O INNYM UŻYTKOWANYM LOKALU?

Podstawy prawne określają głównie ustawy:
1.Ustawa prawo spółdzielcze (UPS). UPS zawiera ogólne regulacje dotyczące różnych spółdzielni.

2.Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (USM). Odnośnie USM opis niżej.

3.Ustawa o własności lokali (UoWL). UoWL zawiera dobre zapisy wynikające z faktycznej własności lokali. Jednak w zasobach SM właściciele mieszkań (tzw. odrębnych) są na mocy USM traktowani, jakby byli niższej kategorii, bowiem w SM wspólnoty nie mogą powstać po wyodrębnieniu pierwszego lokalu w nieruchomości, jak dzieje się poza SM. Dopiero po wyodrębnieniu 100% lokali lub wolą większości wg udziałów. Spółdzielcze zarządzanie nieruchomościami ma władczy charakter. Ustawy spółdzielcze wielokrotnie nowelizowane i nadal ułomne.

CZY ZNACIE SWÓJ TYTUŁ PRAWNY DO ZAJMOWANEGO LOKALU?

Około połowy w zasobach SM to tzw. spółdzielcze tj. LOKATORSKIE lub WŁASNOŚCIOWE –
one nadal są WŁASNOŚCIĄ SPÓŁDZIELNI, choć w całości spłacone, a własnościowe często NADPŁACONE przez mieszkańców! Około połowa już jest WŁASNOŚCIĄ (ODRĘBNĄ) użytkownika – wtedy płaci się podatek od nieruchomości nie za pośrednictwem SM, a samodzielnie do miasta/gminy. Użytkownicy spółdzielczych lokali na swój wniosek mogą dokonać PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI z SM na siebie. Koszt u notariusza ok. 1000 zł (taksa notarialna, podatek, księga wieczysta) oraz do ok. 200 zł do SM za ułamkową część grunt wykupionego od miasta/gminy z dużą bonifikatą. Wystarczy wypełnić wniosek, oddać w biurze spółdzielni i potem samemu wybrać notariusza celem podpisania aktu przeniesienia własności. Mieszkanie nie może być zadłużone. Nie jest prawdą, że tak przenoszona własność mieszkań LOKATORSKICH to jakiś wykup za przysłowiową złotówkę! Te mieszkania na ogół dawno temu są wszak całkowicie spłacone. NIC więcej nie należy się dla spółdzielni.

OD AKTYWNOŚCI CZŁONKÓW ZALEŻY WIELE. W TYM KONIECZNE ZMIANY
W ICH SPÓŁDZIELNI, NIE WĄSKIEJ GRUPY „TRZYMAJĄCEJ WŁADZĘ”

Brak elementarnej wiedzy o swej SM, bo informowanie marne. Przeświadczenie o braku możliwości skutecznego wpływu na istotne decyzje organów, w tym walnego zgromadzenia. Z zawiłości pojęciowych oraz interpretacyjnych ustaw spółdzielczych. Z oglądania się na innych, co to mają za nich załatwić. Itd. Stąd potrzeba nieustannego doinformowania mieszkańców i spółdzielców.

W 2017 roku znowu zostały zmienione niektóre zapisy USM. Inicjator Ministerstwo IiR wraz z bardzo korzystnymi poprawkami Senatu (LIDIA STAROŃ). Obwiązują od 09.09.2017. Między innymi poniższe.

1)Z mocy NOWEJ ustawy członkami spółdzielni mieszkaniowej stali się wszyscy dotąd nie
będący nimi a mający LOKATORSKIE lub WŁASNOŚCIOWE prawo do lokalu. Bez składania wniosku, bez żadnej już OPŁATY! Kto nie wie, może to sprawdzić. Zarząd nieskory do bieżącego informowania.
Nareszcie ustawą zniesiono tzw. sztuczne członkostwo – pracowników administracji i ich małżonków oraz tzw. oczekujących!

2)Właściciele lokali WYODRĘBNIONYCH a wcześniej bez członkostwa mogą złożyć deklarację członkowskimi, też bez opłat. Dotyczy to też współmałżonka wpisanego do aktu notarialnego.

3)Na walne zgromadzenie można mieć pisemne pełnomocnictwo od innego członka.
Tylko obecni mają głos. Ważkie decyzje powinna podjąć większość z ogółu spółdzielców, a nie jak często bywa nikła mniejszość. Są tam też uchwalane m. in. nowe zapisy w statucie. Zarząd jak zwykle przygotuje swoje projekty. Członkowie mogą przedłożyć wcześniej swoje projekty uchwał . Do tego wystarcza poparcie z podpisami co najmniej 10 członków. Szczegóły w ustawach i w statutach.

Im więcej osób w tym zebraniu uczestniczy, tym lepiej. Jeśli na ponad 10 000 ogółu członków zamiast stałych ok. 200 osób na walne przyjdzie choćby 2000 niezależnych to byłby dobry znak. Do niektórych głosowań potrzebna jest większość aż 2/3 z obecnych na zebraniu! Na corocznym walnym zgromadzeniu co trzy lata wybory rady nadzorczej. RN zwykle wybiera skład zarządu, ustala wynagrodzenia i powinna niezależnie nadzorować całą administrację SM. W imieniu i interesie spółdzielców, a bywa inaczej. Można na każdym WZ odwołać poszczególnych członków zarządu lub RN i wybrać nowych radnych.

CZY WIECIE JAKI TO FAKTYCZNIE NADZÓR I KTO TAM KOGO NADZORUJE?

Warto koniecznie uczestniczyć w walnym, by współdecydować o swej spółdzielni. Z rozeznaniem!

4) Korzystne są ustawowe zmiany rozliczania się spółdzielni z powstającymi wspólnotami
mieszkaniowymi z funduszu remontowego. Z majątku SM jeszcze nie! Wspólnot będzie przybywać.

5)Każdy członek SM ma prawo otrzymać bezpłatnie odpis statutu i regulaminów. Nowych po zmianie także.

6) Do udostępnienia też protokoły i uchwały organów SM (walne zgromadzenie, rada nadzorcza, zarząd, rady osiedli, rad nieruchomości często nie ma ). Do tego też protokoły lustracji z ważnymi ciekawymi załącznikami (Nie krótkie listy polustracyjne któregoś z aż 28 tzw. związków rewizyjnych SM!).

Te dokumenty powinny być OBOWIĄZKOWO na stronie internetowej SM, jednak zwykle brak lub nikła ilość. Nierzadko zarządy nie wykonują tego obowiązku, albo fragmentarycznie.

7)Oprócz tego prawo do udostępnienia umów i faktur na wszelkie usługi! Nie tylko odnośnie swej nieruchomości oraz z dowolnego okresu! W gazetce, na stronie internetowej dla zalogowanych na ogół brak informacji o kosztach remontów i rozmaitych usług. O wysokości płac tym bardziej brak.

8) Korzystanie z działalności kulturalno – oświatowej, na której utrzymanie każdy członek musi płacić.

WGLĄD i SAMODZIELNE KOPIOWANIE, np. foto, BEZPŁATNE, natomiast KOPIE po mniej niż
10 gr./ str. A4. Tu w różnych SM rozmaite bezprawne wymagania – nieraz korygowane dzięki wyrokom sądowym, wbrew oporowi zarządu chcącego więcej za przyzwoleniem RN. Wybór formy i zakresu udostępnienia należy do członka, gdy wie już, ile stron ma dokument!

9)Każdy mieszkaniec /nie tylko członek / może i powinien domagać się bezpłatnego wydania EWIDENCJI i rozliczenia przychodów i kosztów według art. 4’1 pkt. 1) USM oraz oddzielnie EWIDENCJI i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego swej nieruchomości za dowolnie wybrane lata, zwłaszcza od 2007 roku poczynając. Dokładnych szczegółowych ewidencji.

10)Także sporządzenia dokładnej KALKULACJI opłat mieszkaniowych. Według wszelkich możliwych szczegółowych tytułów kosztów, bez ogólników. Do każdej pozycji opłat!
Indywidualne wnioski członków o udostępnienie dokumentów można składać w formie papierowej do biura zarządu– dwa egzemplarze, w tym jeden dla siebie dla potwierdzenia wpływu. Można też drogą elektroniczną – tu z ewentualnymi wymyślanymi w SM ograniczeniami. Tak samo inne dowolne wnioski, pisma dotyczące działalności spółdzielni.
Wnioski indywidualne powinny zawierać dane identyfikujące członka oraz jasno sformułowaną treść. Nie musi się podawać podstawy prawnej ani faktycznej wniosku. Jednak w razie potrzeby może to być art. 8’1 USM i art. 18 UPS. Liczba wniosków nie jest ograniczona. Zależy to od zainteresowanego. Ciekawe a wymowne mogą okazać się odpowiedzi.

Warto wymieniać się z sąsiadami informacjami, bo zarządcy potrafią rozmaicie reagować
i różnie traktować spółdzielców w takiej samej sprawie. Oni nie lubią komunikowania się pomiędzy mieszkańcami. Dlatego nie ma forum na stronie internetowej dla zalogowanych, tzw. e-usługi utworzone bywają ze wsparciem środków unijnych. Mizernie śladowa jest tam treść i zakres danych dla zalogowanych. Tak praktykowana jest cyfrowa era XXI wieku.

11) Pomieszczenia ogólnego użytku powinny być dostępne każdemu mieszkańcowi danej nieruchomości. Bez zajmowania ich na wyłączność przez kogokolwiek z pominięciem zgody ogółu mieszkańców. Z powszechną wiedzą o sensownym dostępie do każdego pomieszczenia.

12) Wprowadzono w USM wymóg udziału właścicieli wyodrębnionych lokali w decyzjach przekraczających tzw. zwykły zarząd nieruchomościami. Jak to jest realizowane w Waszych SM? Jaki jest faktyczny udział członków i mieszkańców w konsultowaniu przedsięwzięć dotyczących ich nieruchomości?

Zakres wniosków jest bardzo duży. Do wyboru a bywa, że i do odkrycia przez zainteresowanego spółdzielcę. Każdy członek powinien mieć MINIMUM WIEDZY o faktycznym stanie oraz funkcjonowaniu jego spółdzielni. Aby być spółdzielcą świadomym praw i obowiązków. By na walnym zgromadzeniu uczestniczyć
z rozeznaniem. Aby około 2% zwykle względnie stałych bywalców nie podejmowało tam ważnych decyzji za ogół członków. W obecnych realiach członkowie mogą i powinni przez liczny udział w walnych zgromadzeniach mieć realny wpływ na istotne kwestie dotyczące ICH spółdzielni.

Ponadto każdy członek SM ma ustawowe prawo składania wniosków dotyczących działalności spółdzielni i żądania ich rozpatrzenia /art. 18 UPS/.

MAJĄTEK SPÓŁDZIELNI JEST PRYWATNĄ WŁASNOŚCIĄ CZŁONKÓW

Tak głosi ustawa. Czy wiecie, co konkretnie wchodzi w skład tego majątku SM? Które chodniki, ulice nawet, trawniki w pobliżu Waszych budynków należą do Waszej nieruchomości, a które dziwnym zabiegiem są własnością SM? Na czym polega ta własność? Kto utrzymuje to mienie, także nie członkowie? Jak ono bywa wykorzystane i zbywane?

SPÓŁDZIELNIE – TAK! WYPACZENIA – NIE! SM WSPÓLNOTAMI WSPÓLNOT!