Zakup mieszkania nie zawsze automatycznie oznacza, że pozostaniemy w nim do końca życia, a zmiana miejsca zamieszkania rzadko kiedy zbiega się idealnie z momentem całkowitej spłaty zobowiązania wobec banku. Powodów przeprowadzki może być wiele, ale najważniejszą wątpliwością, jaka się wtedy pojawia, jest to, czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa. A jeśli tak – to na jakich zasadach. Sprawdźmy!
Na czym polega sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to jedna z częstszych sytuacji na rynku nieruchomości. Wymaga jednak dobrej organizacji, współpracy z bankiem i zrozumienia kilku kluczowych formalności. Jak to zrobić krok po kroku? Czym w ogóle jest hipoteka?
Hipoteka jest zabezpieczeniem kredytu wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości. Oznacza to, że bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tej konkretnej nieruchomości, jeśli kredyt nie byłby spłacany. Nie znaczy to jednak, że właściciel traci możliwość jej sprzedaży. W praktyce sprzedaż takiej nieruchomości polega na tym, że w dniu transakcji zobowiązanie wobec banku zostaje całkowicie spłacone – najczęściej ze środków przekazanych przez kupującego. Część sumy trafia bezpośrednio na rachunek kredytu, a dopiero ewentualna nadwyżka – do sprzedającego. Najważniejszą kwestią jest odpowiednie przygotowanie procedury sprzedaży, aby zarówno sprzedający, jak i kupujący czuli się bezpiecznie.
Pierwszy krok – kontakt z bankiem i zaświadczenie o saldzie
Zanim nieruchomość trafi na rynek, warto skontaktować się z bankiem i poprosić o:
- aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia,
- numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu,
- informację o ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę,
- promesę wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Zaświadczenie o saldzie zadłużenia jest niezbędne, ponieważ precyzyjnie określa kwotę, którą należy spłacić w konkretnym dniu. Często dokument ma ograniczony termin ważności (np. 30 dni), dlatego harmonogram działań powinien być dobrze zaplanowany.
Umowa przedwstępna – zabezpieczenie obu stron
Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, podpisanie umowy przedwstępnej jest właściwie standardem. Dokument ten określa m.in. cenę nieruchomości, sposób spłaty istniejącego kredytu, termin zawarcia właściwej umowy i zasady przekazania środków do banku. W umowie można wskazać, że część sumy zostanie przelana bezpośrednio do banku w celu zamknięcia zobowiązania. Takie rozwiązanie daje kupującemu pewność, że kredyt hipoteczny zostanie spłacony.
Akt notarialny i spłata zobowiązania
Ostateczna umowa sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. To moment, w którym formalnie dochodzi do przeniesienia własności. Notariusz czuwa nad tym, aby zapisy dotyczące spłaty kredytu były precyzyjne i zabezpieczały interesy obu stron. Po zaksięgowaniu pełnej kwoty na rachunku kredytu bank zamyka zobowiązanie i przystępuje do wystawienia dokumentu kluczowego dla dalszych formalności – listu mazalnego.
Czym jest list mazalny i dlaczego ma tak duże znaczenie?
List mazalny to oficjalne oświadczenie banku potwierdzające całkowitą spłatę kredytu oraz wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dokument ten zawiera dane banku jako wierzyciela, dane nieruchomości, numer księgi wieczystej i jednoznaczną zgodę na usunięcie wpisu hipotecznego.
Bez listu mazalnego sąd wieczystoksięgowy nie wykreśli hipoteki. Dla kupującego to kluczowa gwarancja, że nieruchomość zostanie ostatecznie „uwolniona” od obciążeń. Więcej o liście mazalnym przeczytasz tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/list_mazalny_czym_jest_i_jaka_role_pelni_w_finansowaniu_hipotecznym.
Wykreślenie hipoteki krok po kroku
Sama spłata kredytu nie oznacza jeszcze automatycznego zniknięcia hipoteki z księgi wieczystej. Konieczne jest przeprowadzenie formalnej procedury, która wygląda następująco:
- Otrzymanie listu mazalnego z banku po całkowitej spłacie zobowiązania.
- Wypełnienie formularza KW-WPIS – wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej.
- Dołączenie oryginału listu mazalnego do wniosku.
- Uiszczenie opłaty sądowej.
- Złożenie dokumentów w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu.
Po złożeniu wniosku pozostaje oczekiwanie na decyzję sądu. W zależności od obciążenia wydziału procedura może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Do czasu rozpatrzenia wniosku w księdze wieczystej widnieje wzmianka o toczącym się postępowaniu. Szczegółowe omówienie procedury wykreślenia hipoteki znajdziesz tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/wykreslenie-hipoteki-krok-po-kroku-jak-zalozyc-wniosek-i-uwolnic-nieruchomosc.
Choć formalności mogą wydawać się skomplikowane, w rzeczywistości sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest procesem dość ustandaryzowanym i powszechnie praktykowanym. Kluczem jest dobra organizacja oraz współpraca z bankiem i notariuszem. Więcej na temat sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przeczytasz tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/mieszkanie-z-kredytem-hipotecznym-na-sprzedaz-co-warto-wiedziec.
Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.
Źródła:
https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/mieszkanie-z-kredytem-hipotecznym-na-sprzedaz-co-warto-wiedziec
https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/list_mazalny_czym_jest_i_jaka_role_pelni_w_finansowaniu_hipotecznym
https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/wykreslenie-hipoteki-krok-po-kroku-jak-zalozyc-wniosek-i-uwolnic-nieruchomosc