Jesteśmy po miejskich konsultacjach Planu ogólnego Olsztyna. Na konsultacjach co najmniej kilka osób, z którymi rozmawiałem powiedziało mi, że niewiele zrozumiało z uzasadnienia Planu ogólnego, gdyż było ono wielowątkowe i odnosiło się do licznych parametrów technicznych. Dlatego postaram się napisać mój komentarz do olsztyńskiego Planu ogólnego jak najprostszym językiem.
Skąd się wziął i po co w ogóle jest ten Plan ogólny?
Wynika to ustawy z 2023 r., która zakłada pokrycie planami ogólnymi terenu całej Polski. Z tym, że każda gmina przygotowuje Plan ogólny dla swoich terenów. Celem planu ogólnego jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy i harmonijnego zagospodarowania jej przestrzeni. Czyli mówiąc w uproszczeniu zapanowanie nad chaosem przestrzennym, który panuje w wielu obszarach Polski. Plan ogólny określa dla każdej działki rodzaj zabudowy, jej maksymalną wysokość, intensywność i maksymalny procent zabudowy działki oraz minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej.
Jaki jest obecnie status terenów w Olsztynie?
Obecnie teren całego Olsztyna objęty jest „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (SUiKZP), który nie jest aktem prawa miejscowego. Natomiast około 60% powierzchni Olsztyna objętych jest Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zapisy (MPZP) dla danej działki muszą być zgodne z zapisami (SUiKZP) dla tej samej działki. Przy wydawaniu pozwoleń na budowę sprawdza się, czy parametry budynku są zgodne z zapisami (MPZP) dla danej działki. Jeśli nie są, to pozwolenie na budowę nie zostanie wydane. MPZP uchwala się poprzez uchwałę rady miasta Olsztyna i niezbędne są do tego m.in. wcześniejsze konsultacje społeczne. MPZP w bardzo precyzyjny sposób określa m.in. wysokość i intensywność zabudowy oraz procent powierzchni zielonej.
Co z pozostałymi terenami w Olsztynie nie objętymi MPZP ?
Mówimy tu o 40% powierzchni Olsztyna nie objętej MPZP. Aby na tych terenach uzyskać pozwolenie na budowę, należy uzyskać wcześniej Decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ), która określi co i jak będzie można na danej działce zbudować.
Na jakiej zasadzie wydawane są Decyzje o Warunkach Zabudowy?
Jest to bardzo ciekawy wątek, gdyż cały Olsztyn objęty jest „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (SUiKZP), który jednak nie jest aktem prawa miejscowego. Kilka lat temu poseł Franciszek Sterczewski (znany ze swojego rajdu z reklamówką na białoruskiej granicy), zapytał w poselskiej interpelacji, czy Decyzje WZ muszą być zgodne z zapisami (SUiKZP). Otrzymał odpowiedź, iż nie.
Co nam da Plan ogólny?
Plany ogólne po ich uchwaleniu zastąpią SUiKZP i będą obowiązującymi aktami prawa miejscowego. Oznacza to, że nie będzie już można wydać decyzji WZ jeśli jej zapisy nie będą zgodne z zapisami Planu ogólnego.
Czy Plan ogólny Olsztyna jest zbyt ogólny?
Zgodnie z ustawą Plan ogólny wprowadza 13 stref planistycznych, które obejmą poszczególne działki.
Są to:
- SW – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
- SJ – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
- SZ – Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
- SU – Strefa usługowa
- SH – Strefa handlu wielkopowierzchniowego
- SP – Strefa gospodarcza
- SR – Strefa produkcji rolniczej
- SI – Strefa infrastrukturalna
- SN – Strefa zieleni i rekreacji
- SC – Strefa cmentarzy
- SG – Strefa górnictwa
- SO – Strefa otwarta
- SK – Strefa komunikacyjna
Oczywiście nie wszystkie strefy zostaną zastosowane w każdej gminie. W Olsztynie zastosowano 11 stref (nie będzie strefy SG – górniczej oraz SR – produkcji rolniczej). Każda ze stref ma swoje profile podstawowe oraz dodatkowe. Przyszła zabudowa na danej działce musi być zgodna z jej profilem. I tu właśnie jest istota problemu. W Olsztynie dla niektórych działek ujętych w strefie SW (Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną) lista profili podstawowych to:
- teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
- teren usług,
- teren komunikacji
- teren zieleni urządzonej
- teren ogrodów działkowych
- teren infrastruktury technicznej
Do tego dochodzą profile dodatkowe np.:
- teren lasu lub teren zieleni naturalnej lub teren wód
Czyli mówiąc w uproszczeniu na takiej działce może być zieleń naturalna lub las ale równie dobrze mogą powstać bloki mieszkaniowe. W mojej ocenie takie profilowanie działek jest zbyt ogólne i daje zbyt wiele dowolności w zagospodarowaniu danej działki w przyszłości. A przecież Plan ogólny miał w zamyśle walczyć z dowolnością i brakiem spójności w zagospodarowywaniu działek. Takich działek w mojej ocenie o zbyt dużej dowolności przyszłej zabudowy znalazłem co najmniej kilkanaście.
Na tę kwestię zwróciła również uwagę radna Mokotowa (dziel. Warszawy) Zofia Jaworowska. W udzielonym wywiadzie tak komentowała projekt Planu ogólnego wobec położonych na Mokotowie kortów tenisowych Sadybianka:
„Mimo apeli teren Sadybianki został w Planie ogólnym objęty strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) oraz strefą dogęszczania zabudowy……… zgodnie z założeniami Miasta-Ogrodu Sadyba w tym kwartale nigdy nie było zabudowy, a tereny zielone połączone z potencjalną funkcją sportową wzmacniają założenie urbanistyczne tej części Mokotowa………….. Napisałam także w tej sprawie interpelację do zarządu dzielnicy z prośbą o wsparcie licznych głosów mieszkańców………. Cytuję fragment odpowiedzi: „dla terenu Sadybianki projekt Planu ogólnego przewiduje strefę wielofunkcyjną, w której między innymi obszar ten może zostać przeznaczony na zieleń urządzoną lub naturalną oraz teren lasu i wód”. Może i może, wiemy jednak doskonale, że ani lasu ani wód tam nie będzie, a do dzielnicy wpłynął niedawno wniosek o warunki zabudowy dla tego terenu.
Komentując to w uproszczeniu. Na kortach tenisowych Sadybianka założono w Planie ogólnym strefę zabudowy jednorodzinnej (SJ), dodano jako profile dodatkowe dla terenu kortów: zieleń urządzoną lub naturalną oraz teren lasu i wód. Teren kortów niej jest objęty MPZP. Radna wraz z mieszkańcami wyraziła swoje zaniepokojenie w tej sprawie gdyż chciałaby aby tereny te pozostały rekreacyjnymi. Otrzymała odpowiedź, iż zabudowa jednorodzinna nie jest przesądzona, gdyż równie dobrze może tam zostać posadzony las. Jednak w praktyce procedura dążąca do zabudowy kortów jest w trakcie.
Przywołuję sytuację kortów Sadybianka w kontekście m.in. Lasku na Pieczewie oraz terenu Redykajn (terenów nie objętych MPZP). W tych przypadkach założenia Planu ogólnego dają bardzo dużą dowolność jeśli chodzi o ich zagospodarowanie. Może być las, ale też mogą być bloki mieszkalne. Podobnie jak w przypadku kortów Sadybianka. Dlatego będę składać uwagi aby zapisy Planu ogólnego Olsztyna były bardziej precyzyjne i dawały mniejszą możliwość dowolności zagospodarowania danej działki.
Adam Andrasz