# Gdzie mieszkania kosztują najwięcej? Nowa analiza trzech miast Warmii i Mazur

- Link: https://tko.pl/407057,2026,10,11,gdzie-mieszkania-kosztuja-najwiecej-nowa-analiza-trzech-miast-warmii-i-mazur
- Published: 2026-10-11T14:00:00+02:00
- Author: Sebastian Chrostowski

**Między trzema miastami z południowej części województwa warmińsko-mazurskiego 
różnica może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych przy zakupie jednego mieszkania.
Jeszcze ciekawiej robi się jednak po przekroczeniu granicy jednego z nich. Okazuje
się, że lokal tuż za miastem może kosztować więcej niż w samym mieście.**

## Szczytno najdroższe z trzech miast

Najnowsza analiza serwisu mScanner pokazuje rzeczywiste ceny, po których sprzedawano
mieszkania w Szczytnie, Nidzicy i Działdowie. Podstawą zestawienia nie są ceny z
ogłoszeń, lecz informacje zapisane w aktach notarialnych i zgromadzone w Rejestrze
Cen Nieruchomości.

Spośród trzech porównywanych miast najwyższą medianę ceny metra kwadratowego odnotowano
w Szczytnie – 6198 zł/m². W Nidzicy było to 5405 zł/m², a w Działdowie 5297 zł/m
².

Różnica między Szczytnem a Działdowem wynosi więc 901 zł na każdym metrze kwadratowym.
Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów oznacza to około 45 tys. zł różnicy w cenie.

Analiza obejmuje łącznie 1002 akty notarialne dotyczące transakcji zawartych od 
lipca 2024 roku. W Szczytnie uwzględniono 510 aktów, w Działdowie 281, a w Nidzicy
211.

## Nowe mieszkania mocno wpływają na wyniki

Jeszcze większe [różnice widać po rozdzieleniu rynku pierwotnego](https://tko.pl/310549,2025,09,30,za-srednia-pensje-w-olsztynie-kupisz-66-centymetrow-mieszkania)
i wtórnego. W Szczytnie mediana ceny nowych mieszkań wyniosła 6352 zł/m², podczas
gdy na rynku wtórnym było to 5488 zł/m². W Nidzicy było to odpowiednio 5561 zł/m
² i 5119 zł/m², a w Działdowie 5880 zł/m² i 5177 zł/m².

To właśnie liczba sprzedawanych nowych mieszkań ma duży wpływ na ogólną medianę 
dla poszczególnych miejscowości. W Szczytnie transakcje z rynku pierwotnego stanowiły
39 proc. analizowanych przypadków, w Nidzicy 43 proc., natomiast w mieście Działdowo
zaledwie 16 proc.

## Za granicą miasta jest drożej

Najbardziej zaskakujące dane dotyczą jednak gminy wiejskiej Działdowo. Tam mediana
ceny mieszkania wynosi 5839 zł/m², czyli o 542 zł więcej niż w samym Działdowie.
Według autorów analizy przyczyną jest przede wszystkim wyjątkowo wysoki udział nowych
mieszkań.

Aż 73 proc. transakcji mieszkaniowych w gminie wiejskiej Działdowo dotyczyło rynku
pierwotnego. W analizowanym okresie odnotowano tam 149 takich aktów.

Oznacza to, że w tym przypadku samo określenie lokalizacji jako „Działdowo” może
nie wystarczyć do oceny poziomu cen. Znaczenie ma również to, czy nieruchomość znajduje
się w granicach miasta, czy w otaczającej je gminie.

## Nidzica z dużą zmianą, ale potrzebne jest zastrzeżenie

mScanner zestawił również mediany z ostatnich 12 miesięcy dostępnych w poszczególnych
rejestrach z poprzednim analogicznym okresem. W Nidzicy mediana zmieniła się z 4662
do 5492 zł/m², czyli o 17,8 proc. W Działdowie było to przejście z 4969 do 5389 
zł/m², czyli o 8,5 proc. Z kolei w Szczytnie mediana spadła z 6300 do 5878 zł/m²,
czyli o 6,7 proc.

Tych wartości nie należy jednak traktować jako prostego rankingu wzrostu i spadku
cen. Rejestry dla poszczególnych powiatów kończą się bowiem w różnych terminach.
W przypadku Nidzicy ostatnie dane wykorzystane w analizie pochodzą z 20 stycznia
2026 roku, w Szczytnie z 10 lipca, a w Działdowie z 20 lipca. Każde miasto jest 
więc porównywane w nieco innym okresie.

Autorzy analizy wskazują również, że wynik Nidzicy został podniesiony przez pojawienie
się nowej inwestycji mieszkaniowej. W Szczytnie z kolei zmniejszyła się sprzedaż
mieszkań w nowych inwestycjach, co zwiększyło znaczenie lokali z istniejącego zasobu.

## Ile kosztują domy?

Analiza objęła także sprzedaż domów. W tym przypadku różnice między trzema miastami
są znacznie mniejsze. Najwyższą medianę ceny całego domu zanotowano w Szczytnie –
500 tys. zł. W Działdowie było to 458 tys. zł, a w Nidzicy 455 tys. zł.

W przypadku działek mediana [ceny całej nieruchomości](https://tko.pl/405571,2026,09,30,wazna-decyzja-w-sprawie-dworca-miasto-zaplaci-ponad-3-mln-zl-mniej-od-wyceny)
wynosiła 87 tys. zł w Szczytnie, 81 tys. zł w Nidzicy i nieco ponad 57 tys. zł w
Działdowie. Szczególnie wyróżnia się Nidzica, gdzie w analizowanym zbiorze znalazły
się aż 84 transakcje gruntami.

## To ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń

Istotne jest źródło danych. Rejestr Cen Nieruchomości zawiera informacje o faktycznie
przeprowadzonych transakcjach, określone na podstawie aktów notarialnych. Rejestry
prowadzą starostowie.

Oznacza to, że zestawienie nie pokazuje kwot, których sprzedający oczekiwali w ogłoszeniach,
lecz ceny wynikające z zawartych transakcji.

mScanner w swojej analizie zastosował medianę zamiast średniej, uwzględnił lokale
o powierzchni od 15 do 250 m² i oddzielił rynek pierwotny od wtórnego. Z zestawienia
usunięto również transakcje uznane według przyjętej metodologii za nierynkowe.

Źródło: mScanner, Rejestr Cen Nieruchomości