# Gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej pod Olsztynem? Różnica przekracza 570 procent - Link: https://tko.pl/406022,2026,10,05,tu-dzialki-kosztuja-fortune-kilkadziesiat-kilometrow-dalej-sa-prawie-5-razy-tansze - Published: 2026-10-05T11:45:34+02:00 - Author: Sebastian Chrostowski **Kilka lub kilkanaście kilometrów może oznaczać różnicę liczona w setkach złotych na każdym metrze kwadratowym. Najnowsze zestawienie cen działek pokazuje, jak bardzo zróżnicowany jest rynek gruntów w Olsztynie i jego sąsiedztwie. Jedna z podolsztyńskich gmin zdecydowanie wyróżnia się na tle całego powiatu, ale nawet tam ceny są niższe niż w stolicy regionu.** ## Olsztyn zdecydowanie droższy od powiatu Według danych serwisu Działkopedia.pl średnia rynkowa cena działki budowlanej w Olsztynie wynosi 347 zł za metr kwadratowy. Średnia cena wynikająca z transakcji to 243 zł/m², natomiast średnia cena ofertowa sięga aż 502 zł/m². Dane dla Olsztyna przygotowano na podstawie 792 transakcji budowlanych ujętych w Rejestrze Cen Nieruchomości oraz 60 aktywnych ofert. Zestawienie zostało zaktualizowane 16 września 2026 roku. Różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi jest bardzo duża. Według wyliczeń serwisu średnia ofertowa jest o 106,6 proc. wyższa od średniej transakcyjnej. Autorzy zestawienia zastrzegają jednak, że jest to porównanie dwóch różnych źródeł danych i nie należy traktować go jako prognozy możliwego poziomu negocjacji przy zakupie konkretnej nieruchomości. Olsztyn wypada również zdecydowanie drożej na tle regionu. W zestawieniu Działkopedii średnia rynkowa wynosząca 347 zł/m² jest ponad trzykrotnie wyższa od wyniku powiatu olsztyńskiego. ## Za granicą miasta ceny mocno spadają W całym powiecie olsztyńskim średnia rynkowa działek budowlanych wynosi 108 zł/m ². Średnia transakcyjna to 110 zł/m², a ofertowa 106 zł/m². W tym przypadku zestawienie powstało na podstawie 604 transakcji budowlanych z Rejestru Cen Nieruchomości oraz 796 aktywnych ofert. Dane zostały zaktualizowane 28 września 2026 roku. Oznacza to, że [średnia rynkowa w Olsztynie](https://tko.pl/389185,2026,09,19,tyle-kosztuja-dzialki-w-olsztynie-ceny-moga-zaskoczyc) jest ponad trzykrotnie wyższa niż w otaczającym miasto powiecie. Trzeba jednak pamiętać, że powiat nie jest jednolity. Różnice między poszczególnymi gminami są ogromne. ## Stawiguda najdroższa w powiecie Zdecydowanie wyróżnia się gmina Stawiguda. Średnia rynkowa cena działki budowlanej wynosi tam 241 zł/m². Średnia transakcyjna to 215 zł/m², a ofertowa 280 zł/m². To daje Stawigudzie pierwsze miejsce pod względem średniej ceny spośród gmin powiatu olsztyńskiego uwzględnionych w zestawieniu. Lokalna średnia rynkowa jest o 122,6 proc. wyższa od średniej dla całego powiatu. Dane oparto na 90 transakcjach budowlanych i 93 aktywnych ofertach. Ciekawie wygląda również sytuacja w poszczególnych miejscowościach i obrębach tej gminy. W Bartągu średnia cena transakcyjna działek budowlanych wyniosła 262 zł/m ², natomiast w Tomaszkowie 277 zł/m². Dla obrębu Stawiguda było to 212 zł/m². To pokazuje, że w najbardziej poszukiwanych [lokalizacjach na południe od Olsztyna ceny](https://tko.pl/135788,2022,01,30,prezydent-olsztyna-wystawia-na-sprzedaz-niezwykle-atrakcyjny-grunt) transakcyjne mogą być zbliżone do poziomu notowanego w samym mieście. ## Ogromne różnice między gminami Stawiguda jest jednak wyjątkiem na tle znacznej części powiatu. Według aktualnego zestawienia [średnie ceny rynkowe działek budowlanych](https://tko.pl/74163,2021,02,09,analitycy-przecietny-rolnik-z-warmii-i-mazur-to-milioner) wynoszą: * Stawiguda – 241 zł/m², * Gietrzwałd – 128 zł/m², * Biskupiec – 117 zł/m², * Purda – 112 zł/m², * Olsztynek – 98 zł/m², * Dywity – 94 zł/m², * Barczewo – 93 zł/m², * Jonkowo – 91 zł/m², * Świątki – 63 zł/m², * Dobre Miasto – 50 zł/m², * Jeziorany – 48 zł/m². Dla gminy Kolno liczba transakcji była zbyt mała, by podać porównywalną średnią. Jeszcze większą różnicę pokazują wyłącznie ceny transakcyjne. Najwyższą średnią ma Stawiguda – 215 zł/m², a najniższą Świątki – 32 zł/m². Oznacza to różnicę przekraczającą 570 proc. ## Dobre Miasto kilka razy tańsze od Stawigudy Dobrym przykładem skali różnic jest Dobre Miasto. Średnia rynkowa działki budowlanej wynosi tam obecnie 50 zł/m², czyli niemal pięć razy mniej niż w gminie Stawiguda. Średnia transakcyjna w gminie Dobre Miasto wynosi 51 zł/m², a ofertowa 48 zł/m². Daje to tej gminie przedostatnie miejsce w zestawieniu cenowym powiatu. Dane oparto jednak na stosunkowo niewielkiej próbie – 22 transakcjach budowlanych oraz 37 aktywnych ofertach – dlatego przy ich interpretacji warto zachować ostrożność. ## Ile naprawdę płacą kupujący? Dane dla całego powiatu pokazują również, jak szeroki jest przedział cen. Po odrzuceniu wartości skrajnych środkowa połowa cen transakcyjnych działek budowlanych mieściła się pomiędzy 71 a 171 zł/m², a mediana wyniosła 105 zł/m². Analizę tę przeprowadzono na podstawie 593 transakcji spełniających kryteria jakości. Warto przy tym zwrócić uwagę na metodologię zestawienia. „Średnia rynkowa” Działkopedii nie oznacza wyłącznie ceny uzyskanej w najnowszych aktach notarialnych. Serwis zestawia dane z Rejestru [Cen Nieruchomości z aktualnymi ofertami sprzedaży](https://tko.pl/405571,2026,09,30,wazna-decyzja-w-sprawie-dworca-miasto-zaplaci-ponad-3-mln-zl-mniej-od-wyceny). Dlatego przy ocenie konkretnej nieruchomości znaczenie mają także jej lokalizacja, przeznaczenie terenu, dostęp do drogi i mediów czy możliwości zabudowy. Jedno jest jednak widoczne już na poziomie średnich: na rynku działek w Olsztynie i jego najbliższych okolicach administracyjna granica gminy może oznaczać bardzo dużą różnicę w cenie gruntu. Jakie są Twoje odczucia dotyczące cen działek w Olsztynie w porównaniu do powiatu? * Ceny są w porządku * Ceny są za niskie * Ceny są zdecydowanie za wysokie * Nie mam zdania [Zobacz wyniki](https://tko.pl/406022,2026,10,05,tu-dzialki-kosztuja-fortune-kilkadziesiat-kilometrow-dalej-sa-prawie-5-razy-tansze#ViewPollResults) Dobrowolna sonda czytelników TKO. Wyniki nie są reprezentatywnym badaniem opinii. Wczytuję wyniki… źródło: [dzialkopedia.pl](https://dzialkopedia.pl/)