# Czy Plan ogólny Olsztyna jest zbyt ogólny? W Warszawie mają podobne problemy

- Link: https://tko.pl/344162,2026,03,17,czy-plan-ogolny-olsztyna-jest-zbyt-ogolny-w-warszawie-maja-podobne-problemy
- Published: 2026-03-17T12:34:00+01:00
- Author: wred

**Jesteśmy po miejskich konsultacjach Planu ogólnego Olsztyna. Na konsultacjach 
co najmniej kilka osób, z którymi rozmawiałem powiedziało mi, że niewiele zrozumiało
z uzasadnienia Planu ogólnego, gdyż było ono wielowątkowe i odnosiło się do licznych
parametrów technicznych. Dlatego postaram się napisać mój komentarz do olsztyńskiego
Planu ogólnego jak najprostszym językiem.**

## Skąd się wziął i po co w ogóle jest ten Plan ogólny?

Wynika to ustawy z 2023 r., która zakłada [pokrycie planami ogólnymi terenu](https://tko.pl/339983,2026,02,24,rekordowa-frekwencja-na-konsultacjach-w-sprawie-planu-ogolnego)
całej Polski. Z tym, że każda gmina przygotowuje Plan ogólny dla swoich terenów.
Celem planu ogólnego jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy i harmonijnego
zagospodarowania jej przestrzeni. Czyli mówiąc w uproszczeniu zapanowanie nad chaosem
przestrzennym, który panuje w wielu obszarach Polski. Plan ogólny określa dla każdej
działki rodzaj zabudowy, jej maksymalną wysokość, intensywność i maksymalny procent
zabudowy działki oraz minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej.

## Jaki jest obecnie status terenów w Olsztynie?

Obecnie [teren całego Olsztyna](https://tko.pl/334714,2026,01,28,koniec-olsztyna-jaki-znacie-ten-dokument-na-dekady-przesadzi-o-jeziorze-ukiel)
objęty jest „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (SUiKZP),
który nie jest aktem prawa miejscowego. Natomiast około 60% powierzchni Olsztyna
objętych jest Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zapisy(
MPZP) dla danej działki muszą być zgodne  z zapisami (SUiKZP) dla tej samej działki.
Przy wydawaniu pozwoleń na budowę sprawdza się, czy parametry budynku są zgodne 
z zapisami (MPZP) dla danej działki. Jeśli nie są, to pozwolenie na budowę nie zostanie
wydane. MPZP uchwala się poprzez uchwałę rady miasta Olsztyna i niezbędne są do 
tego m.in. wcześniejsze konsultacje społeczne. MPZP w bardzo precyzyjny sposób określa
m.in. wysokość i intensywność zabudowy oraz procent powierzchni zielonej.

## Co z pozostałymi terenami w Olsztynie nie objętymi MPZP ?

Mówimy tu o 40% powierzchni Olsztyna nie objętej MPZP. Aby na tych terenach uzyskać
pozwolenie na budowę, należy uzyskać wcześniej Decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ),
która określi co i jak będzie można na danej działce zbudować.

## Na jakiej zasadzie wydawane są Decyzje o Warunkach Zabudowy?

Jest to bardzo ciekawy wątek, gdyż cały Olsztyn objęty jest „Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (SUiKZP), który jednak nie jest aktem
prawa miejscowego. Kilka lat temu poseł Franciszek Sterczewski (znany ze swojego
rajdu z reklamówką na białoruskiej granicy), zapytał w poselskiej interpelacji, 
czy Decyzje WZ muszą być zgodne z zapisami (SUiKZP). Otrzymał odpowiedź, iż nie.

## Co nam da Plan ogólny?

Plany ogólne po ich uchwaleniu zastąpią SUiKZP i będą obowiązującymi aktami prawa
miejscowego. Oznacza to, że nie będzie już można wydać decyzji WZ jeśli jej zapisy
nie będą zgodne z zapisami Planu ogólnego.

## Czy Plan ogólny Olsztyna jest zbyt ogólny?

Zgodnie z ustawą Plan ogólny wprowadza 13 stref planistycznych, które obejmą poszczególne
działki.

Są to:

 1.  **SW** – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
 2.  **SJ** – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
 3.  **SZ** – Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
 4.  **SU** – Strefa usługowa
 5.  **SH** – Strefa handlu wielkopowierzchniowego
 6.  **SP** – Strefa gospodarcza
 7.  **SR** – Strefa produkcji rolniczej
 8.  **SI** – Strefa infrastrukturalna
 9.  **SN** – Strefa zieleni i rekreacji
 10. **SC** – Strefa cmentarzy
 11. **SG** – Strefa górnictwa
 12. **SO** – Strefa otwarta
 13. **SK** – Strefa komunikacyjna

Oczywiście nie wszystkie strefy zostaną zastosowane w każdej gminie. W Olsztynie
zastosowano 11 stref (nie będzie strefy SG – górniczej oraz SR – produkcji rolniczej).
Każda ze stref ma swoje profile podstawowe oraz dodatkowe. Przyszła zabudowa na 
danej działce musi być zgodna z jej profilem. I tu właśnie jest istota problemu.
W Olsztynie dla niektórych działek ujętych w strefie **SW** (Strefa wielofunkcyjna
z zabudową mieszkaniową wielorodzinną) lista profili podstawowych to:

 * teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
 * teren usług,
 * teren komunikacji
 * teren zieleni urządzonej
 * teren ogrodów działkowych
 * teren infrastruktury technicznej

Do tego dochodzą profile dodatkowe np.:

 * teren lasu lub teren zieleni naturalnej lub teren wód

Czyli mówiąc w uproszczeniu na takiej działce może być zieleń naturalna lub las 
ale równie dobrze mogą powstać bloki mieszkaniowe. W mojej ocenie takie profilowanie
działek jest zbyt ogólne i daje zbyt wiele dowolności w zagospodarowaniu danej działki
w przyszłości. A przecież Plan ogólny miał w zamyśle walczyć z dowolnością i brakiem
spójności w zagospodarowywaniu działek. Takich działek w mojej ocenie o zbyt dużej
dowolności przyszłej zabudowy znalazłem co najmniej kilkanaście.

Na tę kwestię zwróciła również uwagę radna Mokotowa (dziel. Warszawy) Zofia Jaworowska.
W udzielonym wywiadzie tak komentowała projekt Planu ogólnego wobec położonych na
Mokotowie kortów tenisowych Sadybianka:

„Mimo apeli teren Sadybianki został w Planie ogólnym objęty strefą wielofunkcyjną
z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) oraz strefą dogęszczania zabudowy……… 
zgodnie z założeniami Miasta-Ogrodu Sadyba w tym kwartale nigdy nie było zabudowy,
a tereny zielone połączone z potencjalną funkcją sportową wzmacniają założenie urbanistyczne
tej części Mokotowa………….. Napisałam także w tej sprawie interpelację do zarządu 
dzielnicy z prośbą o wsparcie licznych głosów mieszkańców………. Cytuję fragment odpowiedzi:„
dla terenu Sadybianki projekt [Planu ogólnego przewiduje strefę wielofunkcyjną](https://tko.pl/342150,2026,03,06,ogrody-dzialkowe-w-strefie-uslugowej-olsztynski-ratusz-tlumaczy-skad-taki-zapis-w-planie-ogolnym),
w której między innymi obszar ten może zostać przeznaczony na zieleń urządzoną lub
naturalną oraz teren lasu i wód”. Może i może, wiemy jednak doskonale, że [ani lasu ani wód tam nie będzie](https://tko.pl/337814,2026,02,14,lasek-pieczewski-do-wycinki-pod-zabudowe-fatalne-oswiadczenie-ratusza),
a do dzielnicy wpłynął niedawno wniosek o warunki zabudowy dla tego terenu.

Komentując to w uproszczeniu. Na kortach tenisowych Sadybianka założono w Planie
ogólnym strefę zabudowy jednorodzinnej (SJ), dodano jako profile dodatkowe dla terenu
kortów: zieleń urządzoną lub naturalną oraz teren lasu i wód. Teren kortów niej 
jest objęty MPZP. Radna wraz z mieszkańcami wyraziła swoje zaniepokojenie w tej 
sprawie gdyż chciałaby aby tereny te pozostały rekreacyjnymi. Otrzymała odpowiedź,
iż zabudowa jednorodzinna nie jest przesądzona, gdyż równie dobrze może tam zostać
posadzony las. Jednak w praktyce procedura dążąca do zabudowy kortów jest w trakcie.

Przywołuję sytuację kortów Sadybianka w kontekście m.in. Lasku na Pieczewie oraz
terenu Redykajn (terenów nie objętych MPZP). W tych przypadkach założenia Planu 
ogólnego dają bardzo dużą dowolność jeśli chodzi o ich zagospodarowanie. Może być
las, ale też mogą być bloki mieszkalne. Podobnie jak w przypadku kortów Sadybianka.
Dlatego będę składać uwagi aby zapisy Planu ogólnego Olsztyna były bardziej precyzyjne
i dawały mniejszą możliwość dowolności zagospodarowania danej działki.

[[

[[

Adam Andrasz