# Mieszkania pod wodą i parking bez legalnego dojazdu. Spór mieszkańców z deweloperem w Olsztynie - Link: https://tko.pl/339644,2026,02,23,mieszkania-pod-woda-i-parking-bez-legalnego-dojazdu-spor-mieszkancow-z-deweloperem-w-olsztynie - Published: 2026-02-23T15:40:54+01:00 - Author: Redakcja TKO **Miało być spokojne osiedle domów w zabudowie szeregowej. Jest konflikt, zalane posesje i parking, do którego – jak twierdzą mieszkańcy – formalnie nie ma zatwierdzonego zjazdu. Spór dotyczy inwestycji w Olsztynie.** ## Zalane posesje i błędy w gospodarce wodami opadowymi w Olsztynie Od momentu zasiedlenia budynków mieszkańcy zmagają się z poważnym problemem gospodarki wodami opadowymi. Przy standardowych opadach deszczu ogrody i tereny zielone, ale również dojścia do lokali, zamieniają się w grzęzawisko i basen. Przy intensywnych opadach woda zalewa niemal cały teren posesji, w tym miejsca postojowe i dojścia do budynków. Rozlewiska utrzymują się przez wiele dni, tworząc błoto i uniemożliwiając bezpieczne poruszanie się. ## Zagrożenie dla zdrowia i utrudniony dojazd służb ratunkowych Problem ma nie tylko wymiar estetyczny. W jednym z budynków działa gabinet neurologopedyczny, do którego uczęszczają m.in. osoby po udarach, pacjenci z afazją oraz dzieci w spektrum autyzmu. Podczas jednej z interwencji medycznych zespół ratownictwa miał poważne trudności z dotarciem do wejścia z powodu stojącej wody i błota. Mieszkańcy wskazują również na dramatyczną sytuację rodziny wychowującej dziecko z niepełnosprawnością– aby dotrzeć do samochodu zaparkowanego przy budynku, rodzice muszą przenosić dziecko na rękach przez zalany teren. Podczas opadów deszczy mieszkańcy nie rozstają się z kaloszami. W innym obuwiu nie ma możliwości opuszczenia mieszkań. ## Brak skutecznego systemu odwodnienia – deweloper odpiera zarzuty Zdaniem mieszkańców przyczyną problemu jest brak wykonania przez Dewelopera skutecznego systemu odprowadzania wód opadowych. Deweloper tłumaczy się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał docelowe odprowadzanie deszczówki do miejskiej kanalizacji deszczowej. Do czasu jej budowy dopuszczalne było rozwiązanie tymczasowe – odprowadzanie wód na teren biologicznie czynny. W praktyce jednak „tymczasowe” rozwiązanie stało się trwałym stanem rzeczy, a teren inwestycji regularnie tonie w wodzie. Deweloper umywa ręce, mieszkańcy mają zaś realny problem. ## Miejsca parkingowe bez legalnego zjazdu z drogi publicznej Drugim poważnym problemem są miejsca parkingowe. Lokale sprzedawano jako w pełni funkcjonalne, wraz z przynależnymi miejscami postojowymi. Tymczasem – jak wynika z informacji uzyskanych przez mieszkańców od Zarząd Dróg, Zieleni i Transportu w Olsztynie – już w 2021 roku odmówiono Deweloperowi uzgodnienia lokalizacji projektowanych miejsc parkingowych w proponowanym przez inwestora kształcie. Odmowa dotyczyła braku możliwości zapewnienia prawidłowej obsługi komunikacyjnej z drogi publicznej. W konsekwencji w docelowym projekcie budowy drogi nie przewidziano zjazdu na ten parking. Oznacza to, że miejsca postojowe nie mają zatwierdzonego, legalnego dostępu do drogi publicznej. Mieszkańcy twierdzą, że kupili parking, do których w świetle prawa nie można zjechać z drogi publicznej. Deweloper odpowiada, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem zatwierdzonym decyzją administracyjną przez Urząd Miasta Olsztyna oraz odebrana przez nadzór budowlany bez zastrzeżeń. ## Odpowiedzialność dewelopera i roszczenia z tytułu rękojmi Spór dotyczy więc nie tylko faktów technicznych, ale odpowiedzialności. Deweloper wskazuje, że działał w oparciu o zatwierdzoną dokumentację i decyzje administracyjne. Mieszkańcy, reprezentowani przez r.pr. Lecha Obarę, podnoszą natomiast, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od formalnych odbiorów i że to sprzedawca odpowiada za to, aby nieruchomość nadawała się do normalnego i bezpiecznego użytkowania. ## Wady konstrukcyjne i zniszczone daszki nad wejściami Na tym problemy się nie kończą. Zimą z dachów budynków zsunęły się masy śniegu, które połamały szklane daszki zamontowane nad wejściami do lokali. Zdaniem mieszkańców świadczy to o braku odpowiednich zabezpieczeń przeciwśniegowych lub zastosowaniu konstrukcji o niewystarczającej wytrzymałości. Uszkodzone elementy stanowiły realne zagrożenie dla osób wchodzących do budynków. ## Walka o prawa konsumenta: „Kupiliśmy bubel zamiast wymarzonego domu” Mieszkańcy podkreślają, że nie byli stroną procesu inwestycyjnego, nie uczestniczyli w uzgodnieniach z urzędami ani w projektowaniu rozwiązań technicznych. Kupili gotowe lokale jako konsumenci, ufając, że otrzymują produkt pełnowartościowy i bezpieczny. Wielu z nich zainwestowało w te domy oszczędności całego życia, zaciągnęło wieloletnie kredyty i planowało spokojne, stabilne zamieszkanie. Dziś – jak mówią – zamiast wymarzonego domu dostali „bubel”, którego wady wychodzą na jaw w codziennym użytkowaniu. Ich zdaniem to nie mieszkańcy powinni ponosić konsekwencje błędów projektowych, administracyjnych czy wykonawczych, skoro nie mieli na nie żadnego wpływu. ## Wezwanie do naprawy usterek i widmo procesu sądowego W oficjalnym wezwaniu mieszkańcy domagają się zaprojektowania i wykonania skutecznej kanalizacji deszczowej, zapewnienia legalnej i pełnowartościowej obsługi komunikacyjnej miejsc postojowych – nawet jeśli wymagałoby to ich przeniesienia – oraz wymiany daszków na konstrukcje spełniające normy bezpieczeństwa. Oczekują także propozycji harmonogramu prac i jednoznacznego wskazania, że koszty poniesie inwestor. Na razie strony deklarują gotowość do rozmów. Jeśli jednak nie dojdzie do porozumienia, sprawa może trafić do sądu. Dla mieszkańców to nie spór o formalności, lecz o bezpieczeństwo, dostęp do własnych miejsc parkingowych i możliwość normalnego korzystania z domów, za które zapłacili.