# W Olsztynie od lat straszą te same budynki. Oto dlaczego nie kupują ich deweloperzy

- Link: https://tko.pl/321595,2025,11,19,w-olsztynie-od-lat-strasza-te-same-budynki-oto-dlaczego-nie-kupuja-ich-deweloperzy
- Published: 2025-11-19T09:59:13+01:00
- Author: wred

**Od lat te same nieruchomości szpecą Olsztyn, a mieszkańcy zastanawiają się, dlaczego
nikt ich nie wyremontuje. W dyskusjach regularnie powraca sugestia: „niech kupi 
to deweloper”. Prezes Arbet Investment Group, Andrzej Bogusz, w rozmowie z olsztyn.
com.pl tłumaczy, dlaczego takie budynki często są po prostu nieopłacalne i dlaczego
rynek omija je szerokim łukiem.**

## Willa ze strażnikiem. Zabytek, który odstrasza inwestorów

Jedną z najsłynniejszych „straszących” nieruchomości w Olsztynie jest [Willa ze strażnikiem przy ul. Mickiewicza 27](https://tko.pl/303933,2025,08,31,kamienica-trafi-do-inwestora-ratusz-pozbywa-sie-zabytku-w-centrum-olsztyna).
Kamienica powstała na początku XX wieku. Niegdyś była w niej poczta, później filia
miejskiej biblioteki. Przez lata była symbolem luksusu. Niestety obiekt od lat popada
w ruinę.

Nie tak dawno mieściły się tam nawet biura poselskie. Swego czasu mieszkańcy budynku
zmagali się z plagą szczurów, a kamienica stała się przedmiotem politycznej gry,
gdy w miejscu, gdzie swoje biura mieli politycy Platformy Obywatelskiej, zawieszono
baner z hasłem „Tu urzędują szczury”. W akcję [walki ze szczurami](https://tko.pl/147254,2022,07,11,nowy-problem-olsztyna-w-miescie-jest-coraz-wiecej-szczurow)
był zaangażowany Michał Wypij (który później w wyborach parlamentarnych kandydował
z list Koalicji Obywatelskiej).
W rozmowie z olsztyn.com.pl padło pytanie, dlaczego
deweloperzy nie interesują się obiektami, takimi jak kamienica przy zbiegu ul. Mickiewicza
i Kościuszki. Andrzej Bogusz od razu zwrócił uwagę, że błędne jest samo założenie,
iż to właśnie deweloper ma być ratunkiem dla każdego niszczejącego budynku. „Nie
wiem, dlaczego pan, też zadając mi to pytanie, podkreślając rolę w tym dewelopera,
bo dlaczego to tylko deweloper? Raczej inwestor, czyli ktokolwiek, kto by chciał
wydać na to pieniądze.” – mówił w rozmowie z olsztyn.com.pl.

Podkreślił, że gdyby ta kamienica naprawdę była atrakcyjna inwestycyjnie, już dawno
znalazłyby nabywcę. „Sam pan na to pytanie odpowiedział o atrakcyjność tych kamienic.
Jakby były atrakcyjne, to już by były adoptowane na jakieś cele, czy to mieszkalne,
czy poza mieszkaniowe.” – wyjaśniał Bogusz.

Według dewelopera największy problem stanowią tu przepisy konserwatorskie i bardzo
niska stopa zwrotu. Prezes przyznał, że kamienice, które podlegają pod nadzór konserwatora
zabytków, są bardzo uciążliwe w remontach, modernizacjach i naprawach.

Dla dewelopera to bardzo duży wysiłek. „Pewnie stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału
będą bardzo nikłe.” – mówił prezes Arbetu w rozmowie z olsztyn.com.pl.

## Kamienica przy Mickiewicza 27 ponownie wystawiona na sprzedaż

Prezydent Olsztyna ogłosił jednak przetarg na sprzedaż nieruchomości przy Mickiewicza.
Cena wywoławcza wynosi 4,5 mln zł, z czego 4 mln stanowi wartość samego budynku,
a 500 tys. zł grunt. Konserwator wyraził zgodę na jego sprzedaż, ale jednocześnie
nałożył obowiązek przeprowadzenia pełnej, kosztownej renowacji pod jego nadzorem.

W ogłoszeniu stan budynku określono jako zły – konieczny jest remont kapitalny obejmujący
wymianę wszystkich instalacji, elementów wykończeniowych i naprawę znacznej części
konstrukcji. Miasto wymaga też, by nowy właściciel w ciągu ośmiu lat zakończył adaptację
budynku do nowej funkcji, pod rygorem kary umownej w wysokości 2 mln zł, zabezpieczonej
hipoteką na nieruchomości. Choć przetarg przewiduje 30-procentową obniżkę ceny dla
zwycięzcy, liczba obciążeń i obowiązków związanych z konieczną renowacją dobrze 
pokazuje, dlaczego dla większości inwestorów kamienica w praktyce pozostaje projektem
skrajnie ryzykownym i mało opłacalnym.

## Dworzec PKS. 13 lat w rękach inwestora – i wciąż bez zmian

Podobny problem – choć w znacznie większej skali – dotyczy terenu dawnego dworca
PKS. Obiekt od około trzynastu lat znajduje się w rękach prywatnego inwestora i 
mimo to wciąż stoi pusty. Prezes Bogusz nie zamierzał oceniać działań innej firmy,
jednak przyznał, że za tą nieruchomością, są ludzie, którzy „wiedzą jak na tych 
nieruchomościach zarabia się pieniądze”. Dodał, że skoro do tej pory nie zarobili,
to jakiś diabeł tkwi w szczegółach.

Te „szczegóły” od lat są tematem publicznej debaty, bo inwestor – firma Retail Provider–
planował w tym miejscu nie tylko wieżowiec, ale również ogromny, wielofunkcyjny 
[kompleks pod nazwą „Synergia”](https://tko.pl/52475,2020,07,08,wizja-developera-na-nowy-dworzec-w-olsztynie-powstanie-wielofunkcyjne-centrum-handlowe-synergia).
W przedstawionej koncepcji znalazła się część biurowa, medyczna, gastronomiczna 
i hotelowa, przestrzenie rozrywkowe, pasaż handlowo-usługowy, nowy plac miejski,
fontanna, miejsca rekreacji, a także około 1200 miejsc parkingowych. Projekt zakładał
także stworzenie kładki pieszej prowadzącej bezpośrednio nad [peronami w kierunku Zatorza oraz przebudowę](https://tko.pl/239434,2024,05,31,na-stacji-olsztyn-glowny-otwarty-zostal-nowy-tunel-dla-pasazerow)
układu wejść do dworca kolejowego, tak aby oba obiekty funkcjonowały jako spójne
centrum komunikacyjne. Całość miała być, jak mówił prezes Retail Provider Rafał 
Twarowski, „piękną nową ikoną architektoniczną, która może stać się bramą do miasta
Olsztyna”.

Ambitne plany zakończyły się jednak poważnym konfliktem pomiędzy inwestorem a instytucjami
publicznymi, w tym PKP i wojewodą. Spór stał się na tyle ostry, że na wieżowcu przy
dworcu zawisł ogromny baner z hasłem: „Dworzec PKS zamknięty w wyniku działań PKP
i wojewody”. Była to publiczna odpowiedź właściciela terenu, który obwiniał instytucje
państwowe o zablokowanie realizacji projektu. Ostatecznie „Synergia” nigdy nie wyszła
poza etap wizualizacji, a teren przy dworcu – mimo swojej kluczowej lokalizacji –
pozostaje niezagospodarowany, stając się jednym z najbardziej widocznych przykładów
niewykorzystanego potencjału w Olsztynie.

## Dlaczego nie każda nieruchomość jest atrakcyjna?

Prezes Arbetu wprost pokazuje, że to, co dla mieszkańca wydaje się „super lokalizacją”,
dla inwestora może być problematyczne. Przeszkodą mogą być koszty, konserwator, 
układ działek, stan techniczny budynku, brak możliwości osiągnięcia zysku, a także
konieczność wieloletniego blokowania kapitału. W efekcie tego typu nieruchomości–
choć stoją w centrum Olsztyna – często są dla rynku całkowicie nieatrakcyjne.

## Ludzie swoje, ekonomia swoje

Okazuje się, że teza o tym, że skoro ruina stoi w centrum, to „wystarczy, by deweloper
to kupił” nie zawsze jest trafna. Znany [olsztyński deweloper podkreśla, że rynek](https://tko.pl/182513,2023,01,09,najwiekszy-olsztynski-deweloper-wstrzymuje-sie-z-nowymi-inwestycjami-teraz-stawia-na-cos-innego)
działa według bardzo prostych zasad. Jeśli budynek jest opłacalny – inwestorzy walczą
o niego. Jeśli stoi pusty latami – oznacza to, że koszt napraw i ryzyko są większe
niż szansa na jakikolwiek sensowny zysk. Dlatego część „straszących” adresów w Olsztynie
prawdopodobnie jeszcze długo pozostanie bez zmian.

źródło: olsztyn.com.pl/UM Olsztyn

Jakie powinno być podejście do renowacji starych budynków w Olsztynie?

 *   Inwestycje publiczne
 *   Wsparcie dla deweloperów
 *   Zachowanie w obecnym stanie

 [Zobacz wyniki](https://tko.pl/321595,2025,11,19,w-olsztynie-od-lat-strasza-te-same-budynki-oto-dlaczego-nie-kupuja-ich-deweloperzy#ViewPollResults)

Dobrowolna sonda czytelników TKO. Wyniki nie są reprezentatywnym badaniem opinii.

 Wczytuję wyniki…